固定資産税はどのように決まる？高い理由と節税方法を紹介

固定資産税とは、土地や建物に対して課税される税金です。不動産を持っている方は馴染み深い税金でしょう。また、会社を経営していると土地や建物のみならず開発したソフトウェアなども固定資産として計上され、減価償却されます。

また、固定資産税はその土地の評価額（厳密に言えば「固定資産税評価額」です）に対して決まるため、当然都心の一等地といった地価が高い場所に土地や建物を所有していればその分だけ納税額も高くなるのです。ここでは固定資産税がどのように決まるのか、そして高い税額を抑える方法について解説します。

固定資産税はどのように算出されるのか？

固定資産税は不動産に対して課税される税金で、毎年1月1日の時点で課税が決まります。そのため、その時点で不動産を所有していれば課税対象となります。また、土地や建物を使用していない場合（例えば空き家や空き地など）であっても課税されるのです。

固定資産税は、固定資産税評価額に対して1.4%の税率をかけて算出されます。なお、すべての自治体が1.4%なわけでなく自治体ごとに詳細な税率が変わります。

固定資産税評価額以外にも路線価や公示地価などの土地に対する評価額があり、公示地価によってその土地ごとの評価額が左右されます。つまり、地価が高いエリアの不動産であるほど固定資産税も高くなるのです。

新築の家屋が建てられた際に不動産所有者の立ち会いのもとで家屋調査が行われ、その調査を参考に課税評価額が決定します。公示地価からだけでなく、固定資産税評価額は厳密な調査によって決まるため、複雑な方法で算出されるのです。

なお、固定資産税は1年間分を一括、もしくは分割で支払うことができます。支払い方法も現金や口座振替だけでなく、クレジットカード払いも可能です。納付期限を過ぎてしまうと普通の税金の場合と同様にペナルティが課せられ、最悪の場合は資産の差し押さえとなってしまうので気をつけましょう。

固定資産税を節税するには？

厳密な調査で決まる固定資産税ですが、節税手段はあるのでしょうか？ここではいくつかの節税方法を紹介します。

小規模住宅用地の特例

相続税でもおなじみの「小規模住宅用地の特例」ですが、この特例は固定資産税の場合にも使えます。土地の建物に対して200平方メートル以下の部分にかかる固定資産税を6分の1まで減額できます。なお、この特例を使えるのは住宅用の建物のみです。タワーマンションを持っている場合に便利だといえるでしょう。

一般住宅用地の特例

土地の面積が200平方メートルを超えている場合は小規模住宅用地の特例を受けることができません。しかし、200平方メートル以内の部分には小規模住宅用地の特例が、それ以上の部分には一般住宅用地の特例が適用されます。

一般住宅用地の特例では、200平方メートルを超えた部分の固定資産税が3分の1まで減税されます。なお、この特例では土地の上の建物が対象のため、空き地には適用できない点に注意しましょう。

認定長期優良住宅を建てる

認定長期優良住宅を建てると数年間にわたって固定資産税が減税されます。認定長期優良住宅とは、長期にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅のことです。また、バリアフリーや省エネ、耐震といった要素が満たされている住宅です。

認定長期優良住宅の場合では、戸建てで5年にわたり2分の1、マンションでは7年にわたり2分の1の固定資産税が減税されます。なお、適用されるのは1戸あたり120平方メートルの床面積が限度です。認定長期優良住宅について定められた条件を満たしていなければ減税措置が適用されず、適用外となるケースもあります。

新築住宅の特例（過去）

新築住宅を建築した際には、戸建ての場合3年にわたって2分の1に、マンションの場合5年にわたって2分の1に固定資産税が減税される特例が2022年3月31日までありました。すでに適用期間が終了した特例ですが、今後もこのような特例が受けられるケースもあるため、ご自身に適用される特例があるかどうか、自治体のホームページを確認しておきましょう。

空き地にも固定資産税が課税される

固定資産税で気をつけたいポイントとしては、空き地にも課税されてしまう点です。「前の年に建物を取り壊してしまった」といったケースだと、住宅に適用される特例が利用できなくなるため、一気に固定資産税が高くなります。

空き地を持っている場合は土地を売却するか、もしくはアパートやシェアハウスなど新しい不動産を建てて固定資産税を節税するなど対策を講じましょう。また、後者の場合は建築には費用がかかりますが、不労所得が発生するため空き地として持っているよりもお得になることもあるでしょう。

固定資産税でお困りの際は税理士に相談を

住居用として建物を持っている場合であっても、会社を経営するための土地や建物を持っている場合であっても固定資産税が課税されます。また、空き地や空き家にも課税されるため、賢く減税措置を利用することで節税につながります。

建物を建てることで節税につながる場合もあるので、固定資産税の支払いでお困りの際は知見が豊富な税理士に相談するのがベストです。