「住宅ローンは年収の何倍を目安にするべき？」
「その他にはどんなポイントを意識すれば良い？」
住宅ローンを組むことを検討している人の中には、このように考えている人もいるのではないでしょうか。
そこで本記事では、住宅ローンを組む際の年収の目安やその他の気にするべきポイント、無理なく返済する方法などを解説していきます。住宅ローンを組むことを検討している人にとって有益な情報を記載していますので、ぜひ最後までご覧ください。
住宅ローンは年収の何倍が目安？
住宅購入時の住宅ローンに関して、通常は年収の5倍から6倍が借入額の目安とされています。
例えば、年収600万円の場合、この目安によれば3,000万円から3,600万円が適切な借入額となります。しかし、不動産価格の高騰により、この従来の基準の妥当性が問われているのも事実です。
そこで、住宅金融支援機構が2022年8月に公表した「フラット35利用者調査」のデータを参考にしてみましょう。
| 所要資金 | 世帯年収 | 年収倍率 | |
| マンション | 4,528万円 | 788万円 | 5.74倍 |
| 土地付注文住宅 | 4,455万円 | 639万円 | 6.97倍 |
| 建売住宅 | 3,605万円 | 563万円 | 6.40倍 |
| 注文住宅 | 3,572万円 | 602万円 | 5.93倍 |
| 中古マンション | 3,026万円 | 608万円 | 4.97倍 |
| 中古戸建 | 2,614万円 | 508万円 | 5.14倍 |
参照元：住宅金融支援機構
上記の表からも所要資金は世帯年収の5倍〜7倍程度であることがわかりますが、住宅種別や地域ごとにも確認していきましょう。
注文住宅
まずは、注文住宅を見ていきましょう。
| 所要資金 | 年収倍率 | 世帯年収 | |
| 全国 | 3,572万円 | 6.8倍 | 約525.29万円 |
| 首都圏 | 3,899万円 | 6.9倍 | 約565.07万円 |
| 近畿圏 | 3,778万円 | 7.1倍 | 約532.11万円 |
| 東海圏 | 3,650万円 | 6.8倍 | 約536.76万円 |
| その他地域 | 3,372万円 | 6.6倍 | 約510.90万円 |
参照元：住宅金融支援機構
注文住宅を購入する際には、3,000～4,000万円の資金を必要とし、世帯年収は500〜600万円が目安になることがわかります。
マンション
次に、マンションを見ていきましょう。
| 所要資金 | 年収倍率 | 世帯年収 | |
| 全国 | 4,528万円 | 7.2倍 | 約628.88万円 |
| 首都圏 | 4,913万円 | 7.6倍 | 約646.44万円 |
| 近畿圏 | 4,478万円 | 7.1倍 | 約630.70万円 |
| 東海圏 | 4,262万円 | 6.8倍 | 約626.76万円 |
| その他地域 | 3,864万円 | 6.4倍 | 約603.75万円 |
参照元：住宅金融支援機構
マンションを購入する際には、4,000〜5,000万円の資金を必要とし、世帯年収は600〜650万円が目安になることがわかります。
中古戸建
最後に、中古戸建を見ていきましょう。
| 所要資金 | 年収倍率 | 世帯年収 | |
| 全国 | 2,614万円 | 5.7倍 | 約458.59万円 |
| 首都圏 | 3,152万円 | 6.3倍 | 約500.31万円 |
| 近畿圏 | 2,434万円 | 5.7倍 | 約427.01万円 |
| 東海圏 | 2,252万円 | 5.4倍 | 約417.03万円 |
| その他地域 | 2,104万円 | 5.0倍 | 約420.80万円 |
参照元：住宅金融支援機構
中古戸建を購入する際には、2,000〜3,500万円の資金を必要とし、世帯年収は400〜500万円が目安になることがわかります。注文住宅やマンションと比較すると、どの地域でも中古戸建の価格が安くなるため、必要とされる世帯年収も少なくなります。
住宅ローンは「年収の何倍か」以外にも考慮すべきポイントがある
住宅ローンを組む際、多くの人は「年収の何倍までなら借りられるのか？」という疑問を持ちます。確かに、年収とローンの関係は重要ですが、それだけで適切なローン計画を立てるのは難しいでしょう。
年収だけを基準にするのではなく、他にも多くの要因がローンの適正額や返済計画に影響を及ぼします。ここでは、年収以外にも考慮すべきポイントを詳しく解説します。
家族構成やライフプラン
借入金額を決定する際は、家族構成と将来の計画を綿密に検討することが大切です。住宅購入のタイミングでは、独身か既婚か、子どもの有無など、様々なライフステージが考慮されます。
実際の購入時には2人世帯でも、将来的に3人や4人家族になる可能性もあるでしょう。特に子供の誕生に伴って、将来の「教育費」が大きな支出となります。
家族構成や将来の計画により毎月の収支が変化することから、住宅購入の判断においては、現状だけでなく将来のライフプランをシミュレーションすることが不可欠です。ライフプランのシミュレーションが難しい場合は、ライフプランナーなどの専門家に相談するのがおすすめです。
適切な借入金額の提案や、将来のリスク回避策、資産運用についても助言してくれます。住宅ローンの決定において、短期的な視点だけでなく、将来の安定した生活を見越した総合的な計画が不可欠です。
家計の負担
家計の負担を考慮することも重要な要素と言えるでしょう。総務省が発表している二人以上の世帯における毎月の支出額は以下の通りです。
| 2人 | 3人 | 4人 | 5人 | 6人以上 | |
| 消費支出 | 255,318円 | 304,339円 | 330,355円 | 357,187円 | 361,307円 |
引用元：総務省
住宅ローンの返済は月々の支出でも大きな割合を占めます。2人暮らしの家族の場合、毎月約25万円の支出が発生するため、安定した返済額を検討することが不可欠です。
例えば、前述のマンション購入で、フラット35の35年固定金利1.86%（2023年8月時点）で4,528万円を借りると、毎月の返済額は146,763円となります。
家計の支出には食費や光熱費も含まれるため、住宅ローン返済を他の生活費とのバランスを考えて設定することが大切です。将来的な予期せぬ支出や経済状況の変化にも備え、無理のない範囲内での返済額を計画しましょう。
返済負担率
借入金額を決定する際には、返済負担率を考慮することも大切です。返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの返済額の割合を指し、一般的にはこの割合が年収の35%以下であることが適切な返済額を見極める上での指針です。
フラット35のケースでは、借入額が400万円以上の場合、返済負担率を35%以下に設定する必要があります。先述した146,763円の返済額を考えると、年収が510万円以上あれば、返済負担率が35%以下となります。
ただし、返済負担率が35%では実際には返済額の負担が大きくなるため、負担を軽減する意図で返済負担率を20%程度に設定している人が多いです。住宅金融支援機構が2023年3月7日に発表している「住宅ローン利用者の実態調査」でも、返済負担率を15～20%に設定している利用者が最も多いことがわかります。
しかし、ご自身の年収と生活費を踏まえ、将来の経済的な安定を考えつつ適切な返済負担率を選択することが大切です。
頭金
住宅購入時に一般的に行われるのは、頭金を支払いながら借入する方法です。頭金を支払うことで、総借入額を削減し返済額を軽減できます。例えば、3,000万円の住宅購入を考えてフラット35の1.86%の金利で借りる場合、月々の返済は97,236円、総返済額は40,839,427円です。
しかし、500万円の頭金を用意すると借入額は2,500万円に減少し、月々の返済は81,030円、総返済額は34,032,791円です。つまり、500万円の頭金で月々の返済が16,206円減少し、総返済額が6,806,636円削減されます。
適切な頭金の額に明確なルールはありませんが、住宅購入費の10%から20%程度が一般的です。頭金を増やすことで返済負担が軽減されますが、将来の急な出費に備えることを考慮しなければなりません。
金融機関によっては頭金なしのフルローンも提供されていますが、自身のライフプランに合わせて慎重に選ぶことが重要です。
住宅ローンの返済負担率を下げる4つの方法
住宅ローンを組むとき、返済の負担を軽減する方法は誰もが知りたいポイントではないでしょうか。年収の何倍の住宅ローンを組むかは大切な基準ですが、それと同時に返済の負担を軽くするための戦略も持っておくと、より快適な生活を維持できるでしょう。
ここでは、返済負担率を効果的に下げる4つの方法を解説します。
頭金を準備する
先述した通り、頭金を準備することで返済負担率を低く抑える効果があります。頭金の比率を上げることによって借入金額が減少し、返済の負担が軽減されます。
さらに、頭金を用意することで金融機関から「資金管理や貯蓄ができる人」としての信用が高まり、ローン審査の際にも有利な評価を受けられるでしょう。
そのため、経済的な余裕を持つ人や資金サポートを受けられる状況にある人は、頭金を増やすことを検討すべきです。
ただし、貯蓄を全額頭金に充てることは避けるべきです。少なくとも最低半年分の収入に相当する資金は手元に残しておき、将来の予期せぬ支出や緊急時に備えましょう。
住宅ローン以外のローンを完済する
ご自身が住宅ローン以外の債務を抱えている場合は、審査前にこれらを完済することが重要です。他の返済がなくなることで、審査において有利な条件を得られる可能性が高まります。月々の収入にも余裕が生まれ、理想の物件を購入できるようになるでしょう。
特に、カードローンやリボ払い、自動車ローンなどは一般的に高金利です。これらを優先的に返済することで、利息の支払いも軽減されます。
借入先ごとの金利を比較し、高金利の債務から順に返済していくことで、将来の住宅購入に向けて資金の準備を着実に進められるでしょう。
返済期間を長くする
返済期間を長くすることで、毎月の返済額を抑えることができ、返済負担率も軽減されます。ただし、将来的な定年退職時や年金の支給時にもまだ返済が残っていると、定年退職後においても返済が続くことになります。
通常、最長返済期間は35年が一般的であるため、この期間内で、かつ定年までに完済する計画を練ることが重要です。返済期間を長く設定する際には、将来のキャリアや収入見込み、リタイアメントプランなどを考慮に入れ、個々の状況に合わせた柔軟な返済プランを検討することが大切です。
将来的なリスクや不確実性に対する適切な備えをしつつ、無理のない返済スケジュールを計画しましょう。
低金利で契約をする
金利の差は毎月の返済額に大きな影響を及ぼすため、できるだけ低金利のローンを選ぶことで、返済負担を軽減できます。金利の差によって、完済までに100万円以上の違いが生じる場合もあります。
そのため、複数の金融機関で返済額と金利などの借入条件を比較することが重要です。金利はローンの総支払額に大きな影響を与えるため、将来の返済負担を軽減するための最適な選択をしましょう。
住宅ローンを無理なく返済するための5つのポイント
住宅ローンは長期にわたる大きな負担となり得ます。だからこそ、返済を無理なく進めるための具体的な戦略や知識を持っておくことが大切です。
ここでは、安定した返済を実現するための5つのポイントを紹介します。
早く住宅ローンを組む
若い時期に住宅ローンを組むことで、返済期間を長く確保できます。住宅ローンを検討する際には、金利だけでなく返済期間の長さも考慮しましょう。
例えば、借入額が3,000万円で金利が1.86%の場合、返済期間が30年なら月々の返済は108,797円で総返済額は39,166,855円です。しかし同じ条件で返済期間を35年にすると、月々の返済は97,236円で総返済額は40,839,427円です。
返済期間が長くなると利息支払期間が延びるため、総返済額も増えますが、月々の返済額は11,561円減少します。また、45歳で返済期間30年の住宅ローンを組むと、完済は75歳になるため、定年後も返済が続きます。
そのため、若いうちに住宅ローンを組むことで、月々の返済を安定させることにつながるでしょう。さらに、年齢を重ねると「健康状態」がローン審査に影響を与えることもあるため、早い段階で住宅ローンを組むのが良いでしょう。
中古物件を検討する
中古物件は新築物件に比べて購入価格を抑えられるので、借入額も少なくなります。先述した新築マンションと中古マンションの所要資金には、1,502万円の差があります。
金利1.86%で返済期間が35年の場合、新築マンションは月々の返済額が146,763円ですが、中古マンションでは月々の返済額が98,079円です。
ただし、古い物件をただ購入するだけでは住環境が悪化する可能性があるため、中古物件の中でも修繕やリフォーム、リノベーションが行われた物件を選ぶのがおすすめです。リフォーム済みであれば、リーズナブルな価格でありながらも快適な住環境を確保することができます。
中古物件の選択肢を検討し、自身のニーズに合った物件を見つけることで、返済負担を軽減しつつ理想の住まいを実現できるでしょう。
物件価格を抑える
中古物件を選ぶ際と共通して、購入価格を抑えることで借入額を減らし、月々の返済額を軽減できます。自身の希望条件に基づいて、利便性や間取り、広さなどの要素に優先順位をつけ、妥協できる点を検討することも重要です。
予算を超える物件を選ぶことは、将来的な返済負担を増やす結果につながる可能性があります。また、同じ築年数や間取りでも地域によって物件価格は異なるため、不動産会社に相談して隠れた魅力的な物件を紹介してもらうこともおすすめです。
地域の市場価格や需要供給のバランスに詳しい専門家のアドバイスを求め、適切な価格で購入するチャンスを見逃さないようにしましょう。物件選びは慎重に行い、無理のない範囲で購入することが、将来の返済計画において重要となります。
贈与税非課税措置を活用して返済負担を軽減する
贈与税非課税措置は、住宅購入時に直系尊属（父母や祖父母など）からの資金贈与を受けた際に、最大1,000万円まで贈与税が非課税となる制度です。通常、現金贈与は最大55%の贈与税がかかりますが、贈与税非課税措置を活用することで、効果的な節税が可能です。
この制度を利用することで、家族からのサポートを受けながら無理のない返済プランを構築できます。贈与税の非課税限度額は住宅の種類によって異なり、一般住宅の場合は500万円、省エネ等住宅の場合は1,000万円が上限です。
一般住宅の場合は、以下の要件を満たすことで制度を利用できます。
- 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。
- 贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上であること。
- 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。
- 平成21年分から令和3年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと。
- 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、またはこれらの方との請負契約等により新築もしくは増改築等をしたものではないこと。
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
- 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること。
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住することまたは同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
引用元：国税庁
また、省エネ等住宅にするためには上記の要件に加えて、以下のいずれかを満たす必要があります。
- 断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上であること。
- 耐震等級2以上または免震建築物であること。
- 高齢者等配慮対策等級3以上であること。
引用元：国税庁
直系尊属から資金の援助を受ける際には、無駄な税金を支払わないためにも、積極的に制度を活用しましょう。
賃貸併用住宅で収益源を確保する
賃貸併用住宅にして収益源を持つことで、収益を住宅ローンの返済に充てることができます。通常、賃貸用不動産を建築したり購入する場合は、住宅ローンではなく不動産投資用のローンを利用することが一般的です。
しかし、金融機関と提携しているハウスメーカーを選ぶなど特定の条件を満たすことで、住宅ローンで購入できます。これにより、不動産投資の専門的な知識がない人でも、賃貸収入を活用した返済計画を立てられるでしょう。
ただし、賃貸部分に入居者がいない場合、ご自身が使わない部分の返済も継続する必要があるため、慎重な計画と管理が必要です。適切な賃貸管理とリスクマネジメントを行いながら、収益を最大化する方法を検討しましょう。
まとめ
本記事では、住宅ローンを組む際の年収の目安やその他の気にするべきポイント、無理なく返済する方法などを解説しました。住宅ローンを借りる際には、年収の5～7倍が目安となりますが、年収以外にも家族構成や返済負担率などを考慮することが大切です。
これらを考慮し、無理なく返済をできる金額で借入額を設定しましょう。ご自身で判断ができない場合は、専門家に相談してみると良いでしょう。
コメント