「マンション投資はなぜ節税になるの？」
「マンション投資の節税で注意点はある？」
マンション投資で節税を検討している人の中には、このように考えている人もいるのではないでしょうか。
そこで本記事では、マンション投資が節税になる仕組みと、注意点を解説します。マンション投資で節税を検討している人にとって有益な情報を記載していますので、ぜひ最後までご覧ください。
マンション投資が節税になる仕組みを解説
マンション投資が一体どのように節税になるのか、この疑問は多くの投資家が抱える共通の課題です。簡単に言えば、マンション投資を行うことで得られるいくつかの税制上のメリットがあり、これらを最大限に活用することで節税を実現できます。ここでは、マンション投資と節税の関係性について解説します。
税金の節税と先延ばし効果を理解しよう
マンション投資は、税金を節税するための一つの方法です。節税には二つの効果があり、一つは「税金の負担を減らす効果」で、もう一つは「税金の支払いを後ろ倒しにする効果」です。
後ろ倒しにすることでその年の余裕が生まれるので、事業資金や他の投資に使うことができます。
相続税の節税
相続税は、亡くなった人の財産にかかる税金です。財産が多いほど税金も多くなりますが、マンション投資によって相続税を削減する方法があります。
例えば、5,000万円の現金よりも5,000万円相当のマンションを持っている方が税金を減らせることがあります。マンションの評価額は購入価格の5～8割程度になることが多いため、相続税が圧縮される仕組みです。
所得税と住民税の節税
サラリーマンが受け取る給与所得と、マンション投資から得られる不動産所得や譲渡所得は異なります。マンション投資で赤字が出た場合、給与所得と相殺する「損益通算」を利用できます。
これによって、年間の課税所得を減らし、所得税と住民税を軽減することができるでしょう。
法人化による節税
マンション投資による不動産所得が900万円を超える場合、所得税の税率は高くなります。しかし、法人化することで税金を減らせる可能性があります。
法人税の税率は所得税よりも低いので節税につながり、家族を法人の役員にすることで相続税対策も期待できるでしょう。ただし、法人化には設立費用や手続きなどのコストがかかるため注意が必要です。
マンション投資の節税における7つの注意点
マンション投資が節税に効果的である一方で、うまく計画されていないと思わぬ落とし穴にはまる可能性もあります。節税メリットを最大限に活かしつつ、リスクを避けるにはどうすれば良いのでしょうか。
ここでは、マンション投資で節税を目指す際に知っておくべき7つの注意点を詳しく解説します。
マンション経営の注意点とリスク
マンションを買うときには、将来の売却時のことも考えることが大切です。売るときに注意すべきリスクの一つは、空室の問題です。自分が魅力的だと思う物件でも、入居者が喜ぶ物件でなければ、家賃を下げることになるかもしれません。
空室が続くと、いずれ売却を考えることになるかもしれません。しかし、その際にも注意が必要で、高額物件でも入居者が少ない物件は、売却価格が下がる可能性があります。マンション経営はリスクもあるため、入居者にとって魅力的な物件を選びましょう。
新築ワンルームマンションに要注意
マンション投資を考えるとき、新築ワンルームマンションは避けることがおすすめです。なぜなら、新築ワンルームマンションは長い間減価償却が必要なため、減価償却費が少なくなってしまいます。
その結果、節税効果が限られてしまう可能性があります。マンション経営が上手くいっても、黒字になることで税金負担が増えてしまうことがあるでしょう。
不動産所得にかかる税金に注意
マンション投資から得た収入には、税金がかかることを覚えておきましょう。節税のためにマンション投資を始めたとしても、黒字が出れば税金がかかります。
損益通算や減価償却を利用して税金を抑えることは可能ですが、節税だけを目的にするのではなく、総合的な収支を考えることが大切です。
追加融資の難しさ
黒字経営が続いていても多額の借入がある場合、追加の融資を受けるのは難しいことがあります。マンション投資にはさまざまなコストがかかります。
融資を受けて大規模修繕をすることができない場合、物件の価値が低下し、さらなる損失を招く可能性があるため借り入れには注意が必要です。
賃貸需要を確認しよう
節税を意識しすぎて、物件の立地や周辺環境の賃貸需要を無視してはいけません。人口が減少する地域では、賃貸需要が低くなる可能性があります。
マンション投資をする際は、投資する物件の周辺環境や将来の需要をよく調査しましょう。ご自身で判断ができない場合は、不動産会社などの専門家に相談しましょう。
資金計画をしっかり立てよう
空室が続くことで家賃収入が得られない場合、ローン返済が困難になるかもしれません。築年数が経過するにつれて、入居希望者は減少することがあります。マンション投資を行う際は、資金計画をしっかり立てて将来のリスクに備えることが大切です。
共有名義に注意
相続税対策のために共有名義にすることもありますが、注意が必要です。共有名義だと、売却や修繕の際に全員の同意が必要となる場合があります。物件の処分に制約が生じるため、リスクを考慮して判断しましょう。
まとめ
本記事では、マンション投資が節税になる仕組みと、注意点を解説しました。マンション投資における節税の仕組みと注意点を理解することで、賢く節税を図れるでしょう。ご自身で判断ができない場合は、不動産会社や税理士などの専門家に相談してみるのがおすすめです。
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