財産を相続する時、相続税が課せられます。マンションを相続する時も相続税を支払わなければなりません。マンションを相続する時の相続税の額を知っておかないと、思いがけない出費となってしまうことがあります。マンションの相続税評価額は、概算額であれば計算が可能です。概算額を知っていれば、税額の幅を知ることができるため、事前に資金を用意しておくことが可能です。
マンションの相続税評価額とは
相続税評価額とは、財産を相続する時に、財産ごとに決められた評価方法で計算した財産の価額のことを指します。マンションの相続税評価額を理解しておくことで、相続が必要になった時に、円滑に手続きを行うことができるでしょう。マンションの相続税評価額は2つの項目に分かれます。それぞれ確認していきましょう。
マンションの相続税の対象は「建物」と「土地」
マンションの相続税評価の対象となるのは、建物と土地です。建物と土地は分けて計算する必要があります。そのため、別々で計算してから、相続税評価額を算出します。
建物の相続税評価額の計算方法
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に書かれている「評価額」または「価格」と書かれている価額です。
土地の相続税評価額の計算方法
土地の相続税評価額は、マンション全体の評価額を敷地権割合でかけて算出します。そのため、マンション全体の評価額の算出と敷地割合の準備が必要です。
マンション全体の評価額
マンション全体の評価額は、以下の計算で算出できるため確認しましょう。
- マンション全体の評価額＝路線価×マンション全体の土地面積
路線価とは、道路に面する土地の金額を示した価額のことで、1㎡当たりの価額を千円単位で記しています。
例えば、路線価が100Dで所有している分の土地面積が100㎡であった場合は、以下のようになります。
- マンションの敷地1㎡あたり100千円（路線価）
- 100千円（路線価）×100㎡（所有している分の土地面積）＝1,000万円
敷地権割合
敷地権割合は、登録簿謄本に記載があるため確認しましょう。登録簿謄本は管轄法務局に問い合わせれば、窓口もしくは郵送で請求ができます。マンション全体の土地面積も登録簿謄本に記載されています。
マンションの相続税評価額の計算例
マンションの相続税評価額の計算を例に、確認しましょう。相続税評価額の計算ができないと、相続税を適切に支払いできない問題が起きてしまいます。手元に資料がある場合は、数値を変えて計算してみてください。今回は、以下の条件で相続税評価額の計算をします。
- 建物の固定資産税評価額：1,000万円
- 路線価/㎡：10万円
- マンション全体の敷地面積：1,000㎡
- 敷地権割合：20分の1
建物の計算例
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。そのため、建物の相続税評価額は1,000万円になります。
土地の計算例
まずは、マンション全体の評価額の算出が必要です。マンション全体の評価額は、路線価にマンション全体の敷地面積をかけると、マンション全体の評価額が算出できます。
- マンション全体の評価額＝10万円×1,000万円＝1億円
土地の相続税評価額は、マンション全体の評価額に敷地権割合をかけると算出できます。
- 土地の相続税評価額＝1億円×20分の1＝500万円
マンションの相続税評価額の概算額
マンションの相続税評価額は、建物の相続税評価額と土地の相続税評価額を足した価額です。
- マンションの相続税評価額＝1,000万円＋500万円＝1,500万円
以上の計算から、マンションの相続税評価額は1,500万円となりました。
マンション相続税評価額や相続税に適用できる特例や控除3選
マンションの相続税評価額を計算する時、または相続税の計算する時に特例や控除を使うことができます。特例や控除を使わないと、相続税を0にできるのに、相続税を支払ってしまう問題が発生します。特例や控除を使い、税金の支払いを少なくしましょう。
小規模宅地の特例
小規模宅地の特例は、マンション相続税評価額の計算の時に使える制度です。80％の減額が期待できるため、忘れずに使いましょう。相続されるマンションに、被相続人と同居していた事が原則で適用できます。小規模宅地の特例を申請するにあたって、特例を受けられる人は、以下の3者です。
- 配偶者
- 同居親族
- 別居親族（3年以上借家ぐらし）
配偶者、同居親族がいなく、3年以上の借家暮らしを前提に、別居親族も特例を受けることができます。詳しくは国税庁のホームページで確認してください。
基礎控除
基礎控除は、遺産の総額に適用できる控除です。基礎控除の金額は以下の通りです。
- 基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人）
例えば、ある人が亡くなり、配偶者と2人の子どもが残された場合、基礎控除額は4,800万円になります。遺産総額の総額が5,000万円だった場合、基礎控除額の4,800万を除き、残りの200万円に相続税がかかります。詳しくは国税庁のホームページで確認してください。
配偶者控除
配偶者控除は、配偶者が財産を相続したとき、配偶者の法定相続分か、財産総額が1億6,000万円の多い金額の方まで、相続税がかからない制度です。法定相続分とは、法律で決められた財産を受け取れる割合です。法定相続分の配偶者の割合は以下の通りとなります。
| 法定相続人 | 割合 |
| 配偶者と子ども | 2分の1 |
| 配偶者と被相続人の親 | 3分の2 |
| 配偶者と被相続人のきょうだい | 4分の3 |
例えば、財産総額が4億円あり、法定相続人が配偶者と子ども1人であった場合は、配偶者の割合は2分の1となり、2億円の控除を受けることができます。詳しくは国税庁のホームページで確認してください。
まとめ
この記事では、マンションの相続税評価額の計算方法と特例や控除をまとめました。事前に知っておかないと大きく損してしまうこともあるため、わからなかった項目は何度も見返して、相続時に問題なく手続きを進められるようにしましょう。
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