相続税対策にはアパート経営が良い！と耳にしたことがある方も多いでしょう。それでは、なぜ良いのかという理由まで知っている人はどのくらいいるでしょうか。理由を良く分かっていないという方も多いはずです。そこで、今回は相続税対策のためにアパート経営を考えている方に向けてアパート経営が相続税対策に適している理由や、アパート経営に失敗しないための対策方法について、詳しく解説していきます。
アパート経営が相続税対策に適している理由
相続税とは、相続した財産に対して課される税金のことです。民間で実施された複数の調査によると、相続財産額の平均は、およそ2,000～3,000万とされており、日本の相続税の税率は10～55％となっています。つまり、税金だけでも数百万以上の金額となります。しかし、いくつかの仕組みを知っておくと、財産の価値を下げられるのをご存じでしょうか。そして、その仕組みに適しているのがアパート経営であるとされていますので、その理由を解説します。
土地や建物の評価額は現金よりも低い
例えば、あなたが2,000万円の現金を相続した場合、相続税評価額は額面通り2,000万円になります。しかし、土地や建物については簡単に換金ができず、自由度が低くなるため評価額が下がります。
賃貸物件の評価額は自宅の評価額よりも低い
自宅が建っている土地や建物も現金よりは自由度が下がりますが、それでも自分のものとして自由に利用可能です。しかし、そこにアパートを建てるといかがでしょうか。人に物件を貸しているという状態になるため、自由度は一気に下がります。そして、自由度が下がれば下がるほど、価値が低いと判断され、相続税評価額が下がっていきます。
借入金によって相続財産が減額される
金融機関からの借入金でアパートを建てた場合、更に相続財産を減額できます。借入金とは、マイナスの現金です。つまり、額面通りの評価となるため、1,000万円を借入れたとすると、その分を相続財産から減らせます。
アパート経営の難易度が低く需要がある
建物を建てて人に貸す方法として、店舗や事務所などを選択しても構いません。このように、いくつか候補がある中で、どうしてアパートが選ばれるのか気になる人も多いのではないでしょうか。その理由は、建物規模が小さく、その分建築費用も抑えられるからです。また、基本的にアパートはどこのエリアでも建てることができ、人が住んでいるエリアなら一定の需要も見込めるため、その結果としてアパートが適していると言えます。
アパート経営に失敗しないための対策方法
アパート経営が相続税対策に適している理由はお分かりいただけたのではないでしょうか。しかし、大きな節税効果を生むアパート経営も、決して万能ではありません。安易にアパート経営を始めてしまうと、さまざまなリスクに見舞われてしまう可能性があります。節税効果を高めようと始めたアパート経営で、自分の首をしめることになっては本末転倒です。そういった事態を防ぐためにも、失敗しないための対策方法を解説します。
賃貸需要があるエリアかどうかを見極める
入居率100％の状態が、最も評価額が減額される仕組みとなっているため、空室が増えれば増えるほど相続税の節税効果は薄まります。そのため、エリアにどれだけの賃貸需要があるのかどうか、事前に調査しておく必要があります。一人で判断できない場合は、地域の不動産会社に足を運んで、相談してみると良いでしょう。
キャッシュフローを作成する
アパートは一度建てたら終わりではありません。修繕費などのランニングコストも発生します。また、空室になる、家賃が下落するといったリスクが発生する可能性もあります。だからこそ、20～30年の長期スパンで、さまざまな事態を想定してキャッシュフロー表を作成するのがおすすめです。一人で作成が難しい場合は、物件を紹介してくれる不動産会社に作成してもらい、詳細を確認してから物件の購入を検討しましょう。
サブリースを過信しすぎずに上手く活用する
サブリースとは、サブリース会社に建物を一棟丸ごと貸し出し、賃貸経営を任せる方法です。空室があった場合でも、丸ごと貸し出している状態のため、入居率100％としてみなされ、先述した通り最も評価額を減額できます。また、家賃の集金や入居者の募集など、管理面を任せられるだけでなく、空室に対して賃料を保証してくれる場合もあるので、安定した収入を確保できるメリットもあります。しかし、賃貸経営を会社に依頼する分、自分で経営するよりも収入が減ってしまうデメリットもあるため、上手く活用することが大切です。
まとめ
この記事では「アパート経営が相続税に適している理由」や「アパート経営に失敗しないための対策方法」について解説しました。アパート経営の奥深さが伝わったのではないでしょうか。安易に行動してしまうと、失敗する可能性は高くなります。しかし、本質をしっかりと学び対策しておけば、あなたの大切な人が残してくれた大事な財産を、アパート経営を通じて無理のない範囲で守っていくことができるでしょう。
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