あなたは、公道と私道の違いをご存じでしょうか。「公道」とは国や各自治体が所有している道路をさし「私道」とは個人や法人が所有している道路をさします。もし、あなたが相続した財産に私道が含まれていた場合には、私道は私有地となるため、個人の財産として相続税や贈与税の対象となり、財産価値を評価する必要があります。そこで今回は、私道について、私道の評価に際しての注意点を見ていきましょう。
私道の種類とは
私道の相続税評価額は利用者の範囲に応じて異なり、大きく3つのタイプに分けられます。一つ目は不特定多数の人が通行するための私道、二つ目は特定の人々によってのみ利用される行き止まりの私道、そして三つ目は所有者自身のみが利用する私道です。これらの私道は、誰が利用するかによってその評価額が変わります。これから説明する内容は、私たちの日常にも存在し、容易に想像できるような一般的な道路に関するものです。
不特定多数の人が通り抜けに利用する私道とは
不特定多数の人が通り抜けに利用する道路は、その高い公共性から私道としての評価はされず、評価額は0円となります。このカテゴリーに該当するのは、公道と公道を繋ぐ通り抜け可能な私道や、地元の集会所、コミュニティセンター、公園、商店街などへのアクセスに一般の人々が利用する行き止まりの私道、さらには公共バスの転回場や停留所が設置されている私道の一部です。これらの道路は一般の人々によって広く利用されているため、私道としての評価を受けません。
特定の人が利用する行き止まり私道とは
特定の人が利用する行き止まりの私道は、私道としてではなく宅地として評価（路線価方式または倍率方式により算出）した価額の30%相当額で評価します。分譲地などでよく見かける道路などをイメージすると分かりやすいでしょう。しかし、先述したように行き止まりの私道の先が地域の集会所や、公園などの公共施設となっている場合は、不特定多数の人が通り抜けに利用するため評価額は0円となります。
所有者のみが利用する私道とは
所有者のみが利用する私道は、私道部分と宅地部分を一体とした不整形地として評価されます。そのため、上述したような30％相当額では評価されず、100％評価を受けることとなります。旗竿状の土地などをイメージすると分かりやすいでしょう。
ケースによって異なる私道の評価方法とは
私道が評価されるのは、先述した3パターンのうち「特定の人が利用する行き止まりの私道」のみであることがお分かりいただけたのではないでしょうか。しかし、特定の人が利用する行き止まりの私道にも、いくつかのパターンがあります。この章では、具体例を提示しながら、それぞれのパターンにおける評価に際しての注意点を解説していきます。場合によっては、評価額が大きく変わることもあるので、評価額を下げるための有効方法を知っておいて損はないでしょう。
私道を複数の所有者で共有している私道の評価方法とは
分譲地などのように、周辺の複数の所有者で行き止まりの私道を共有している場合には、他人が所有する部分も含めて一体で評価し、持分や地積などで按分するのが一般的です。共有して持ち合う場合もあれば、分筆して持ち合う場合もあります。
貸宅地や貸家建府地に対しての私道の評価方法とは
まず、貸宅地と貸家建付地の定義は下記となります。
- 貸宅地：借地権を設定し他人に貸している宅地
- 貸家建付地：自己所有の土地に、アパートなどの住宅を建て貸している土地
貸宅地や貸家建付地で囲まれた私道についても、持分や地積などで按分し、貸家建付地や貸宅地に準じての評価が可能です。
小規模宅地等の特例に対しての私道の評価方法とは
小規模宅地等の特例とは、特定の要件を満たした小規模な宅地に対して、評価額を最大80%まで減額できる制度です。この特例は私道にも適用される場合があり、例えば、その私道を通じてのみ宅地にアクセスできる状況などが含まれます。この特例には4つの異なる制度があり、それぞれで減額の割合や適用される面積の限度が異なります。複数の土地にこの特例を適用する際は、減額率が高い土地から適用するのが良いでしょう。
路線価が設定されていない私道にのみ接している土地の評価方法とは
路線価の設定されていない私道に接する土地の評価方法には二つあります。一つは私道部分と宅地部分を一体と見なして不整形地として評価する方法で、もう一つは特定路線価を設定して評価する方法です。これらの方法について、路線価は国税庁が毎年公表する道路に面した土地の価格で、土地全体の価格ではないのに対し、特定路線価は路線価が設定されていない道路に対して税務署に申請して設定される価格です。
まとめ
この記事では「私道について」や「私道の評価に際しての注意点」について解説してきました。日本には、公道であれ私道であれ、建築物の敷地は道路に接していなければならないという、いわゆる接道義務があります。そのため、道とは切っても切り離せません。それ故に、私道にもいくつもの複雑なパターンが存在します。だからこそ、私道を相続した際には1人で悩まずに、税理士などの専門家に相談しながら、有効な打ち手を考えていきましょう。
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