この記事を読んでくださる方の中には、色々と調べていくうちに、自分が相続した土地が「無道路地」であることを初めて知った人もいるかもしれません。しかし、日常生活の中で無道路地について学ぶ機会はなかなかないはずです。そのため、どうしたら良いのか頭を悩ませている人も多いのではないでしょうか。そこで今回は、具体的な例をあげながら無道路地の概要と、評価するための流れを解説していきます。
無道路地とは
無道路地を簡単に説明すると以下となります。
- 道路に接していない土地
- 道路には接しているが接道義務を果たさない土地
接道義務とは、敷地に建物を建てる場合には、建築基準法で定められた道路に2m以上接していなければならないという決まりをさします。接道基準は、都市計画区域内及び準都市計画区域内でのみ適用されるため、それ以外の区域の場合には、道路に土地が接していなくても建物を建てられます。では、具体的に無道路地に該当する土地が、どのような土地かを見ていきましょう。
無道路地の8つの具体例
無道路地は、一般的な道路に直接つながっていない土地を意味します。この分類にはいくつかの特定の条件があります。例えば、土地が道路に面する幅が2メートル以下の場合、それは無道路地と見なされます。また、土地が道路に2メートル面していても、その通路の一番狭い部分が2メートル未満の場合も同様です。他にも、土地と道路の間に他人の土地がある場合や、土地が接する道路が建築基準法による道路でない場合も無道路地に含まれます。さらに、水路が挟まれている土地も対象ですが、特定の条件下での例外も存在します。また、地方自治体の規則による接道義務を満たしていない土地も無道路地に該当します。各行政の条例などによっては例外があり、東京都では通路の長さが20mを超える場合には、通路の幅員は3m以上でなければならないと定められているため、条例に合わせて幅員は3m以上にする必要もあるのです。
無道路地のように見えても無道路地ではないケースがある
以下の3パターンは、無道路地と勘違いしやすいため注意が必要です。
- 道路との間に第三者の土地が介在しているが、通行権を設定している
- 道路との間に介在している土地も、無道路地の所有者が所有している
- 敷地と接している道路が建築基準法上の道路ではないが、例外として認められた道路である
無道路地を評価するための流れ
無道路地には建物が建てられず、そして既に建物が建っていた場合には建て替えることもできません。このような理由から、土地の評価額は下がってしまいます。そのため、無道路地の評価をする際には「通路開設費」を差し引いても良いとされています。では、どのように無道路地を評価するのか。先述した、道路との間に第三者の土地が介在している土地を例に、具体的な流れを解説していきます。
- 接道義務を果たすための通路を開設すると仮定し、通路開設費用を算出する。（A）
- 自身の土地＋隣接地を合わせて一体の土地として評価し、全体の評価額を算出する。（B）
- （B）対して奥行価格補正を行う。（C）
- 隣接地に対して奥行価格補正を行い、隣接地の評価額を算出する。（D）
- （C）から（D）を差し引き不整形地補正などを行った後、自身の土地の評価額を算出する。（E）
- （E）から（A）を差し引く。
差し引いても良いのは、評価額の40％を上限とした金額である点に注意しなければなりません。奥行価格補正や不整形地補正は土地の形状や間口の長さ、奥行きの長さによって異なります。計算方法の詳細を知りたい方は、国税庁のホームページを確認するか、不動産会社や税理士などの専門家に相談してみましょう。
なぜ接道義務を果たすための通路を開設すると仮定するのか
無道路地を使えるようにするためには、道路につながる通路を開設しなければなりません。そのため、通路を開設すると仮定して評価を行います。通路開設費の計算式は以下となります。
- 通路開設費＝路線価×通路部分の面積
無道路地の評価をするためには通路開設費の算出が必要となるため、計算方法を覚えておきましょう。
通路開設費を計算する際に路線価が複数ある場合の注意点
無道路地の近くに、路線価のある道路が複数あった場合には、どの道路を選べば良いのか迷う場合もあるかもしれません。その際には、実際に利用している道路を選びましょう。もし、利用頻度が同程度の路線価が複数あった場合には、通路開設費用が低い方を選ぶと良いでしょう。
まとめ
この記事では、無道路地の具体例と、評価するための流れについて解説してきました。具体例を8つ解説しましたが、これはあくまでも代表例であり、実際にはさまざま要素が掛け合わさった複雑な道路がいくつも存在します。算出額を誤ってしまうと、過大に相続税を納めることになってしまうため、不動産会社や税理士など専門家に相談しながら、適切な評価を受けるようにしましょう。
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