不動産を相続すると相続税を支払う必要があります。そして、不動産を売却する際に利益（譲渡所得）が発生すると、その利益にも所得税、住民税を支払わなければなりません。そうすると、税金だけがどんどんと膨れ上がり、手元に残る資産がほとんどなくなってしまう可能性があります。そこで、少しでも多くの資産を手元に残す方法はないのか？と考える人も多いのではないでしょうか。その願いを叶える一つの方法が「取得費加算の特例」です。そこで今回は、取得費加算の特例についての概要と、注意点などを詳しく解説します。
取得費加算の特例とは
取得費加算の特例とは、相続が発生したその日から3年10ヶ月以内に相続した財産を譲渡した場合には、相続税額の一部を取得費に加算できるため、譲渡所得にかかる税金を軽減できるというものです。通常の譲渡所得税を求める計算式は以下となります。
- 譲渡所得税＝（収入金額－（取得費用＋譲渡費用））×税率
それぞれの言葉の意味は以下のとおりです。
- 収入金額：不動産を売却して得た利益
- 取得費用：不動産を取得するためにかかった費用
- 譲渡費用：不動産を売るためにかかった費用
そして、取得費加算の特例を利用した場合の、譲渡所得税を求める計算式は以下となります。
- 取得費加算の特例を利用した場合の譲渡所得税＝（収入金額－（取得費用＋相続税額の一部＋譲渡費用））×税率
相続税額の一部を求める計算式は以下となります。
- 相続税額の一部＝相続人の相続税額×譲渡した財産の相続税評価額／相続人の課税価格＋相続人の債務控除
取得費加算の特例を利用するための3つの条件
取得費加算の特例は、誰でも利用できるわけではなく、以下の条件を満たした場合にのみ適用対象者となります。
- 相続または遺贈によって取得した財産であること
- 相続税が課されていること
- 相続が発生したその日から3年10ヶ月以内に譲渡していること
国税庁のチェックシートも利用しながら、条件を満たしているかどうかを確認しておきましょう。それでは、それぞれの条件について詳しく解説します。
相続または遺贈によって取得した財産であること
相続の相手は法定相続人でなければなりませんが、遺贈の相手は、遺言書で指定されている場合には、法定相続人以外の個人や団体でも構いません。そのため、他の条件さえ満たしていれば、遺贈の場合も取得費加算の特例を利用できます。
相続税が課されていること
取得費加算の特例は、相続税を支払った上で、譲渡所得税が加算されてしまうと、納税額の負担が大きくなってしまうため、その負担を少しでも軽減できるように作られたものです。そのため、相続税を納めている必要があります。相続や遺贈によって取得した財産を売却したとしても、相続税を納めていない場合には、適用対象外となるので注意しましょう。
相続が発生したその日から3年10ヶ月以内に譲渡していること
相続税の申告期限は、相続が発生した日の翌日から10ヶ月以内と定められています。そして、取得費加算の特例を利用するには、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに財産を譲渡しなければなりません。つまり、これらの期限を組み合わせると、相続が発生したその日から3年10ヶ月以内に譲渡する必要があることが分かります。
取得費加算の特例を利用する際の3つの注意点
取得費加算の特例を利用する際には、以下3点に注意しましょう。
- 遺産分割協議を期限内に終わらせる
- 複数の不動産を相続している場合には、適用を受ける不動産の優先順位を決める
- 代償分割は節税の効果が薄れる
それでは、それぞれの注意点について詳しく解説します。
遺産分割協議を期限内に終わらせる
遺言書がなく、相続人が2人以上いる場合には、遺産分割協議は必ず発生します。中には、相続人同士の言い分がまとまらず、遺産分割協議が長引く場合もあります。遺産分割協議に期限は設けられていませんが、取得費加算の特例を利用するには、先述したように「相続が発生したその日から3年10ヶ月以内に譲渡」しなければなりません。そのため、この期限を意識しながら遺産分割協議を進めていく必要があります。
複数の不動産を相続している場合には、適用を受ける不動産の優先順位を決める
不動産の売却益が大きければ大きいほど、節税効果を高めることができます。先程から何度も記述している通り、取得費加算の特例を利用するには期限があります。また、不動産を売却する際にも数ヶ月の時間がかかるため、その時間も考慮しなければなりません。順番を見誤り、節税効果が薄れてしまっては非常にもったいないため、適用を受ける不動産の優先順位を事前に決めておくことが大切です。
代償分割は節税の効果が薄れる
代償分割とは、相続人の1人が不動産を相続する代わりに、他の相続人に現金を支払う方法です。例えば、兄が4,000万円の実家を相続する代わりに、弟に2,000万円の現金を支払うということです。代償分割で相続した不動産を売却する際には、取得費に加算できる相続税額の算出方法が通常とは異なるため、節税効果が薄れてしまうため、注意しましょう。
まとめ
この記事では、取得費加算の特例についての概要と、利用する際の注意点について解説してきました。取得費加算の特例は、上手く利用すれば節税効果を高めることができますが、期限が定められていたり、関係者が複数に及ぶなど複雑なものでもあります。だからこそ、相続が発生した場合には、早めに不動産会社や税理士などの専門家に相談しましょう。
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