相続や贈与で地積規模の大きな宅地を共有する場合、どのように評価すればよいのか、どのような点に注意すればよいのかわからない方も多いのではないでしょうか。本記事では、地積規模の大きな宅地の概要や、共有するメリット・デメリット、注意点を詳しく解説します。
相続や贈与でお悩みの方は、税理士に相談することをおすすめ致します。
地積規模の大きな宅地とは？
地積規模の大きな宅地とは、簡単に言えば、広すぎて通常の評価方法では不公平になる土地です。相続税評価では「地積規模の大きな宅地」は通常の宅地よりも低い評価額が認められる可能性があります。地籍規模の大きな宅地に該当するには、以下の要件を満たす必要があります。
| 面積 |
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| 用途地域 |
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| 容積率 |
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| 道路接面 |
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| 形状 |
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ただし、以下のような場合は除外されます。
- 市街化調整区域に所在する宅地
- 評価通達22－2(大規模工場用地)に定める大規模工場用地
- 工業専用地域に指定されている地域
共有する場合は、共有持分に応じて算定されます。詳細は、国税庁のホームページで確認しましょう。
地積規模の大きな宅地を共有するメリット・デメリット
地積規模の大きな宅地を共有するメリット・デメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
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それぞれ説明します。
メリット①経済的
地積規模の大きな宅地を共有する場合、経済的な側面では以下のようなメリットが期待できます。
- 相続税評価額の軽減
- 固定資産税の軽減
それぞれ説明します。
相続税評価額の軽減
地積規模の大きな宅地は、通常の宅地よりも低い評価額で評価される可能性があります。広大な土地は分割して売却されることが多いため、その分だけ土地の価値が低くなると考えられるからです。共有すると、土地全体の評価額が低くなり、相続税負担を軽減できる可能性があります。
固定資産税の軽減
固定資産税は、土地の評価額に基づいて課税されます。地積規模の大きな宅地を共有すると、土地全体の評価額が低くなり固定資産税負担を軽減できる可能性があります。
メリット②管理的
地積規模の大きな宅地を共有する場合、管理的な側面でも以下のようなメリットが挙げられます。
- 管理負担の軽減
- 情報共有
それぞれ説明します。
管理負担の軽減
土地を共有すると、以下のような管理業務を共有者間で分担できる可能性があります。
- 草刈りや剪定の定期的なメンテナンス
- 固定資産税や都市計画税の支払い
- 境界線の維持管理
- 建物の修繕
共有者間で管理業務を分担できるため、個別に所有する場合よりも管理負担を軽減できます。
情報共有
共有者間で情報共有しやすくなります。具体的には、以下のような情報を共有できます。
- 土地の利用状況
- 賃貸借契約の内容
- 修繕履歴
- 行政手続きに関する情報
情報を共有するとトラブルを未然に防げます。
デメリット①トラブル発生リスク
地積規模の大きな宅地を共有する場合、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。代表的なトラブルとしては、以下のようなものが挙げられます。
- 土地所有権に関するトラブル
- 管理・運営に関する意見対立
- 相続問題
- 利用目的の変更
それぞれ説明します。
土地所有権に関するトラブル
共有地の場合、土地所有権が明確に分かれていないと、トラブルが発生しやすくなります。土地登記簿謄本などで土地所有権を明確にしておくことと、共有地の境界線を測量して明示しておくことが大切です。
管理・運営に関する意見対立
共有地をどのように管理・運営していくかは、共有者間で意見対立が発生する可能性があります。対策としては、共有協定書を作成し、管理・運営に関するルールを事前に決めておくことが重要です。共有協定書には、共有地の利用方法、維持管理費用の負担方法、意思決定の方法などを記載します。
相続問題
共有者の一人が亡くなった場合、その相続人が共有地を引き継ぎます。しかし、相続人間で意見対立が発生すると、共有地の管理・運営で問題が発生する可能性があります。相続した場合に備えて、共有協定書に相続に関する条項を記載しておきましょう。
デメリット②規則制定・運用コスト
共有地を円滑に管理・運営するためには、以下の事項に関して規則を制定する必要があります。
- 共有地の利用方法
- 維持管理費用の負担方法
- 意思決定の方法
- トラブル発生時の対応
- 共有地の売却
- 共有者の加入・脱退
規則を制定する際は、共有者全員の意見を考慮する必要があります。また、共有地を運用するためには、以下のようなコストが発生します。
| 維持管理費用 | 共有地の規模や利用状況によって異なる |
| 事務費用 | 共有地の管理・運営に関する事務作業にかかる |
他にも、規則制定やトラブル発生時に弁護士に依頼する費用がかかる可能性もあります。
地積規模の大きな宅地を共有する際の注意点
地積規模の大きな宅地を共有する際には、以下のポイントに注意しましょう。
| 単位 |
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| 土地が分割された場合 |
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| 指定容積率 |
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| 異なる指定容積率が土地をまたがっている場合 |
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まとめ
地積規模の大きな宅地を共有する場合には、さまざまな注意点があります。トラブル回避のためには、メリット・デメリットや注意点を理解しておく必要があります。詳細は、国税庁ホームページで確認しましょう。疑問が残る場合は、税理士のような専門家への相談をおすすめします。
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