タワマンを所有していると節税になることがあります。しかし、マンションの相続や贈与の評価額の算出方法が変わり、従来より節税効果が薄くなってしまいました。新しいルールでは、タワマンの節税は見込めるのか構造と共に紹介します。
節税でお困りの方は一度、税理士に相談することをおすすめ致します。
タワマン節税とは
タワマン節税とは、タワーマンションが持つ特徴の時価と評価額の差を活用して税負担を軽減する方法です。タワマン節税の構造を理解しておかないと、適切な場面での使用が難しいでしょう。タワマン節税を使える適切な場面と構造を知り、タワマン節税を活用しましょう。
相続税を節税できる方法
タワマン節税は、相続税を節税できる方法です。タワマンの部屋を相続すると、現金で相続するよりも節税できる利点があります。そのため、相続する予定がなかったりマイホームとして住むための購入だったりした場合は、節税の利点が薄くなってしまうでしょう。
タワマン節税の構造
タワーマンションは、階数が上がるほど時価が高くなることがあります。建物の税金の計算は、評価額をもとに算出するため建物の評価額を計算する際に、時価の要因となる人気度やプレミアなどの要因を含みません。そのため、時価と評価額の差が開くほど節税になりやすいです。また、土地の価格を全部屋で割って算出するため、土地の評価額が小さくなり節税しやすいです。
改正の背景
タワマン節税は、評価額が時価と比べて低く評価されているため、今までとは違った評価額を計算する方法が導入されました。背景には、以下のような要因があります。
- タワマン節税の有用性が最高裁判所により議論された
- 相続税の役割から大きく逸脱していた
令和4年度に最高裁判所で、被告がタワマンの評価額を借入金額と相殺し相続額を0円としたことが提起されました。結果として、被告は3億円の評価額に追徴課税を課せられることが決まりました。また、相続税の役割として富の再分配があります。裕福な家庭に生まれた人と貧困家庭に生まれた人の格差をなくすために改正されました。
タワマンの節税の新ルール
タワマン節税の変更後のルールを知っておかないと、予想していたよりも節税ができない問題が発生してしまうため、相続する前にタワマン節税の変更後のルールを理解しておきましょう。
時価と評価額の乖離がポイント
タワマン節税は、時価と評価額の差が大きなポイントでした。タワマン節税改正には、時価と評価額の差にメスを入れられ、従来とは計算方法が変わったため見ておきましょう。
改正後の計算方法
タワマン節税の変更後の計算をするにあたって、評価乖離率の値と区分所有補正率の値をそれぞれ算出する必要があるため、知っておきましょう。
評価乖離率
評価乖離率の値の計算する方法は、以下のとおりです。
- 評価乖離率＝A＋B＋C＋D＋3.220
評価乖離率に以下の表を照らし合わせて計算します。
| 対象 | 計算 | |
| A | 築年数 | 築年数×0.033 |
| B | 総階数 | 総階数×33×0.239 |
| C | 対象の部屋の所在階 | 対象の部屋の所在階×0.018 |
| D | 敷地持分狭小度（敷地利用権の面積÷専有面積） | 敷地持分狭小度×1.195 |
区分所有補正率
区分所有補正率を出すために、評価水準を算出します。評価水準を計算する方法は、以下のとおりです。
- 評価水準＝1÷評価乖離率
評価水準の結果によって3つのパターンに分けて区分所有補正率を計算します。
| 区分 | 区分所有補正率 |
| 評価水準＞1 | 評価乖離率 |
| 0.6≦評価水準≦1 | 補正なし |
| 評価水準＜0.6 | 評価乖離率×0.6 |
計算方法
新しい評価額を計算する方法は、以下のとおりです。
- 新しい評価額＝現行評価額×区分所有補正率
※区分所有補正率が「補正なし」の場合は、新しい評価額の計算をする必要はありません。
改正後の計算例
一例として、以下のような条件で計算します。
- 現行評価額：6,000万円
- 築年数：5年
- 総階数：30階
- 所在階：29階
- 敷地面積：3,500㎡
- 敷地権割合：1/300
- 専有面積：80㎡
評価乖離率を計算すると、以下のようになります。
| A | 築年数×0.033：5年×0.033=0.165 |
| B | 総階数×33×0.239：30階÷33×0.239=0.217 |
| C | 対象の部屋の所在階×0.018：29階×0.018=0.522 |
| D | 敷地持分狭小度×1.195：（3,500㎡×1/300）÷80㎡=0.1458 0.1458×1.195=0.174 |
- 評価乖離率＝4.298
- 評価水準＝1÷4.298=0.232
評価水準が0.6を下回るため、区分所有補正率を計算する方法は、評価乖離率×0.6です。
- 6,000万円×4.298×0.6=1億5,472万円
今までの評価額と比べると、新しい評価額の方が約1億円高くなってしまいます。
タワマン節税改正後の注意点
タワマン節税をするにあたって、押さえておきたいポイントがあります。ポイントを見落とすと後で大きく損をしてしまうことがあるため確かめましょう。
購入済みのタワマンにも適用される
タワマン節税が適用されるタイミングは相続した時であるため、改正前に購入していたタワマンであっても、改正後のルールが適用されます。そのため、これから相続を考えている人は、タワマン節税の変更後のルールで計算することになるでしょう。
投資リスクを孕んでいる
タワマンは所有しているだけで投資リスクを孕んでいます。タワーマンションを賃貸していた場合に空室で収入が入ってこなかったり、金利上昇の影響を受けてしまったりするでしょう。
節税対策がさらに強化される可能性がある
節税対策を強化する動きが国税庁にあります。タワマン節税以外には2017年にタワーマンションの上層階ほど固定資産税が高くなる税制改正がありました。固定資産税やタワマン節税の改正だけではなく、さらなる節税対策が実施される可能性があるでしょう。
まとめ
本記事では、タワマン節税の説明とタワマン節税の変更後の新ルールを記載しました。タワマンを持っていると節税になることもありますが、場合によっては損をしてしまうこともあるため、先を見越した計画が必要になるでしょう。
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