保有する不動産の生前対策を真剣に考えている人はどのくらいいるでしょうか。いつかは、やらなきゃいけないと思っていても、まだまだ元気だし、考えるのはもう少し先でいいやと先延ばしにしている人もいるでしょう。でも、もしかしたら明日事故にあうかもしれません。病気が発症する可能性もあります。このように、明日も元気に生きていられる保証は誰にもありません。だからこそ、いつかと先延ばしにせずに、1日でも早く生前対策を始めることが大切です。しかし、いざ始めようとしても何から始めたら良いのかわからない人もいるのではないでしょうか。そこで今回は、不動産に関する生前対策を詳しく解説します。
不動産の相続が増えている
そもそも、不動産の相続はどのくらい身近な話題なのでしょうか。国税庁が発表している、相続税の申告事績の概要を確認すると、不動産が相続財産の中の大きな割合を占めていることがわかります。実際に、令和4年の不動産が占める割合は、土地の32.3％と家屋の5.1％を合わせて37.4％となっており、この割合は現金・預貯金等の34.9％を上回るトップの割合です。つまり、多くの人が現金・預貯金として財産を相続するよりも、不動産として財産を相続する方が多くなっていることを表しています。不動産の相続は他人事ではなく、誰にでも起こり得る身近な話題です。だからこそ、不動産に関する生前対策を知っておいて損はないでしょう。
不動産に関する生前対策
不動産に関する生前対策はいくつかありますが、今回は以下の3つの方法を紹介します。
- 相続時精算課税制度を活用した生前贈与
- 賃貸物件を建築する
- 空き家の売却
それぞれ、詳しく解説します。
相続時精算課税制度を活用した生前贈与
相続時精算課税制度を利用できるのは、贈与者は贈与をした年の1月1日時点で60歳以上の父母または祖父母など、また受贈者は贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上且つ、贈与者の直系卑属となる推定相続人、または孫であることが基本です。一部例外もあるため、詳しく知りたい方は国税庁のホームページをご覧ください。不動産も適用対象財産となるため、条件を満たした場合には、最大2,500万円まで非課税となります。実際の贈与税額を求める計算式は以下のとおりです。
- 贈与税額＝（贈与者からの年間贈与額ー基礎控除額（※年間最大110万円）ー特別控除額（※最大2,500万円））×20％
例えば、相続税評価額3,000万円の不動産の贈与を受けた場合、先述した計算式に則ると、贈与税額は（3,000万円ー110万円ー2,500万円）×20％＝78万円まで抑えられます。しかし、相続時には生前に贈与された分も含めて相続税が計算されるため注意が必要です。
賃貸物件を建築する
不動産は自由度が落ちれば落ちるほど、相続税評価額が下がるような仕組みになっています。そのため、更地を保有している場合にはそのまま相続をするのではなく、アパートやマンションのような賃貸物件を建築してから相続をすると、相続税評価額を更に下げることができます。賃貸物件が建てられた宅地は「貸家建付地」と呼ばれ、貸家建付地の評価額を求める計算式は以下のとおりです。
- 貸家建付地の評価額＝自用地としての評価額×（1ー借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
借地権の割合は、国税庁の路線価図・倍率評価表にて調べられます。また、借家権の割合は全国一律30％で、賃貸割合は入居者に貸し出している床面積を元に計算します。先述した計算式に則ると、自用地としての評価額が1億円、借地権の割合が70％、賃貸割合が100％の場合、貸家建付地の評価額は1億円×（1‐0.7×0.3×1）＝7,900万円です。つまり、評価額を2,100万円ほど下げることができるため、節税につながります。
空き家の売却
自身が保有している不動産を整理し、時には不動産の売却に踏み切ることも大切です。不動産は維持をするだけでもお金がかかるため、収益を生む不動産かどうかを見極めましょう。空き家を保有していた場合、空き家特例の条件を満たせば、譲渡所得金額から最大3,000万円まで控除を受け得られます。空き家特例に関する条件の一部を紹介します。
- 1981年5月31日以前に建築されていること
- 売却金額が1億円以下であること
- 相続が開始される直前まで相続人以外が住んでいないこと
他にも複数の条件があるため、国税庁が発行しているチェックシートも活用しながら、条件を満たすかどうか確認してみると良いでしょう。
まとめ
今回紹介した生前対策の方法は3つでしたが、他にもたくさんの方法があります。不動産を保有している量も種類も、また保有している背景もみんな違います。だからこそ、大事なのは自分にあった不動産対策を行うことです。最適な方法は何なのか、1人で考えることは難しいでしょう。迷った際には、不動産会社や税理士など専門家にアドバイスをもらいながら行動していきましょう。不動産対策は時間も労力もかかり、決して簡単な作業ではありません。しかし、目の前の不動産に向き合うことで、不動産だけではなく、不動産を相続するあなたの大切な人も同時に守れるに違いありません。
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