土地を所有している方の中には「底地と借地って何が違うの？」「底地を運用したいけど実際どうなの？」と感じている方も多いのではないでしょうか。この記事では、底地と借地の違いや、底地物件を所有するメリットとデメリットを解説します。底地と借地の違いがわかれば、資産を効率よく運用できるでしょう。
低地と借地の違い
まずは、底地と借地の違いから説明します。底地と借地の違いは、言葉を使う人の立場によって言い方が違うだけで、同じ建物付きの土地を指します。地主から見た呼び方が「底地」（そこち）、借りる人（借地人）から見た呼び方が「借地」です。ここでは、底地と借地をさらに詳しく解説します。
低地とは
底地とは、先述したとおり、地主からみた土地の呼び方で、借地権が設定されている土地です。借地権が付いた土地の所有権を「底地権」といいます。地主は、借地人に土地を貸すことで、地代という賃料を得られたり、契約更新の際に更新料を受け取れたりします。借地人が他の第三者に借地権を売却したり、大規模な建て替えを行ったりする際には地主の承諾が必要で、その際に承諾料を請求できます。
借地と借地権
借地とは、人から借りている土地です。借地人は借りた土地に、居住するための建物を建てたり、事業用の建物を建てて収益を得たりして利用できます。このように、建物の所有を目的として、土地を利用できる権利を「借地権」といいます。借地権を設定する場合は、賃料である地代を土地の所有者である地主に支払わなければなりません。
底地の種類
底地には、大きく分けて以下の2つの種類があります。
- 普通借地権
- 定期借地権
普通借地権
普通借地権の契約期間は、最低30年に設定されており、借地人が希望すれば満了後も続けて更新できます。契約は更新するのが原則で、借地人の希望次第で更新されるため「一度貸したら土地は二度と返ってこない」と揶揄されるほどです。その上、地主から更新を断ることがほぼできません。更新を終了したいときは、正当事由がなければ認められません。どうしても立ち退いて欲しい場合は、立ち退き料を支払えば正当事由として認められます。このように、普通借地権が設定されている底地は、地主にとっては制限が多いです。
定期借地権
定期借地権は更新が認められておらず、正当事由も立ち退き料も不要な底地です。定期借地権付きの底地には以下の3種類があります。
- 一般借地権
- 建物譲渡特約付借地権
- 事業用定期借地権
一般借地権は契約期間が最低50年とされており、公正証書を交わすことで正当事由と立ち退き料不要で借地権を終了できます。建物譲渡特約付貸借権は、借地権を設定してから30年以上経過した日に、地主が建物を買い取ることで借地権が終了します。事業用定期借地権は、事業用の建物を所有するための定期借地権です。契約期間が10年以上50年未満と比較的短期間であるため、確実に土地を取り戻せます。
低地物件を保有する4つのメリット
底地を運用できれば、効率的な資産運用ができます。ここでは、底地物件を所有することで得られるメリットを解説します。底地物件を所有するメリットを知ることで、運用するか売却するかの判断材料になり、最適な資産運用の方法が見つかるでしょう。
地代収入が得られる
底地物件を所有する最大の利点は、土地を貸すことで得られる賃料（地代）が得られることです。地代は、契約時に取り決めた金額が適用されるため、長期にわたり安定した収入になります。地代を延滞されるリスクはありますが、地代の延滞が続くと、そのことが正当事由として主張できます。
建物への投資やメンテナンスが必要ない
地主は土地を貸すだけで建物の所有権は地借人にあるため、建物を建てる建築費やメンテナンスなどが必要ありません。マンションやアパートなどの建物を建てた際には入居者対応も必要ですが、地主は関与しないためリスクが少なくなります。
撤退のリスクが低い
マンションやテナント収入を得ている人は、入居者が突然撤退するリスクがありますが、地主と借地人の関係では、そのリスクは低いでしょう。なぜなら、借地人側は、建物の建築費を回収するために、元が取れるまでは撤退しにくいからです。
固定資産税が抑えられる
固定資産税は、不動産を所有している人が毎年支払う税金で、地主が土地を貸し出しているときも、所有する土地に対して固定資産税がかかります。そのため、地主は固定資産税を払う必要がありますが、更地よりも建物がある方が固定資産税が低く抑えられるため、底地を貸すのは節税対策になります。
底地物件を保有をする4つのデメリット
底地を所有するにはデメリットもあります。悪い面は良い面にもなるため、ご自身のケースにあてはめて比較検討してみてください。
借地料（賃料）が低いことがある
地代収入があるとはいっても、家賃収入と比べると借地料は低いことが多いです。特に普通借地権が設定されている底地は、地代が安い傾向があります。
借地料の値上げが難しい
借地料は、はじめの取り決め額が適用されるため、借地料の値上げが難しいです。
自由に扱えない
底地に建っている建物は借地人のものであるため、地主が自由に売却できません。また、普通借地権が設定されている底地は、正当事由がない限り借地権を取り消すことができません。そのため、自分の土地であっても自由に扱えない点が難点です。
相続税が高くなる場合がある
相続税は、資産から負債を引いた額に課せられます。建物のローンをもっていない分、相続税を圧縮することは難しく、さらに土地の買取価格よりも評価額が上回ってしまった場合も、差額分の相続税を支払わなければなりません。
不動産でお悩みの際は、「佐久間会計事務所」に相談しよう！
底地と借地は違いがなく、同じ土地を意味します。借地人との契約内容を確認したり、定期借地権を設定したりすれば、お持ちの資産を運用していくことも可能です。底地や土地の資産運用について不安なことがあれば、税理士などのプロに相談しましょう。
佐久間会計事務所では、クライアント数は1,000社を超え、クラウド会計の導⼊や、経理の効率化の⽀援、不動産オーナー様への⽀援、相続税申告や、2次相続対策も含めた⽣前対策など、税務だけではない、幅広いお困りごとに対応しています。
また、適切なサービスを提供するためお客様と面談後、会社の状況をしっかりお伺いした上で、お⾒積書を提出しますので、お気軽にご相談ください。
コメント