相続した家を売却した時に所得税がかかります。しかし、要件を満たせれば、3,000万円まで控除を受けることができ、税金を払わずに済むかもしれません。要件をよく知らないと、全て満たせず控除を受けられないことになってしまうため、本記事を読み控除を受ける準備をしましょう。
相続に関してのご相談は、税理士事務所への相談を推奨致します。
相続した空き家に使える控除とは
相続した家を売却した時に使える控除を「空き家特例」と言います。空き家特例のことをよく知らずに、控除を受けようとすると後で問題になりやすいです。空き家特例をよく理解し、使用していきましょう。
空き家特例
空き家特例とは、相続した家をリフォーム後に売却もしくは更地後に売却した場合、譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度です。耐震性がある場合は、リフォームの必要はありません。
譲渡所得の計算方法
空き家特例は、譲渡所得から3,000万円まで控除できます。そのため、譲渡所得の計算方法がわかっているとよいでしょう。譲渡所得とは、家を売却したときの利益のことを指します。譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
- 譲渡所得＝譲渡価格（収入金額）－必要経費（取得費＋譲渡費用）
取得費の5％ルール
家を購入してから時間が経ってしまっていると、取得費がわからないことがあります。取得費がわからない場合は、売った金額の5%を取得費にできます。例えば、家を3,000万円で売った場合の計算は、以下のとおりです。
- 取得費＝3,000万円×5%＝150万円
5%ルールに乗っ取った計算だと、当時の家の購入価格が低く見積もることになるため、利益の部分が大きくなってしまいます。利益の部分が大きくなると、納税額が増えることが多いため、売買契約書や住宅ローンの契約書がないか探しましょう。
相続した空き家に控除を使う時の要件
相続した家に控除を使うには、要件を満たす必要があります。要件を抑えていないと、控除を受けられないことになってしまい、多額の税金を支払うことになります。控除を受けられる要件を理解し、滞りなく控除を受けましょう。
控除を適用するための要件
控除を適用するには、以下の全てに当てはまる必要があるため、漏れがないようにしましょう。
空き家の要件
相続の際に、空き家として認められる要件は、以下のとおりです。
- 昭和56年5月31日より前に建てられた
- 区分所有建物登記をしてある
- 相続が始まる際に被相続人の他に人が住んでいなかった
一人暮らし戸建てで、昭和56年5月31日より前に建築された家のことを指しています。要件が当てはまっていないと相続の際に空き家にならないため、控除は受けられません。
適用の要件
控除適用のための要件は、以下のとおりです。
- 売った人が相続もしくは遺贈によって空き家を取得した
- 相続してから事業や貸付を行っていない
- 耐震基準を満たしている
- 空き家を取り壊して土地を売却する場合、事業や貸付を行っていない
- 空き家を取り壊した土地に、建物が建てられていない
- 相続開始から3年目の12月31日までに売却
- 売却した時の金額が1億円以下
- 取得費の特例や特別控除などの別の控除を適用していない
- すでに空き家特例を使用していない
- 親族への売却でない
適用するための要件が多いようにも感じますが、全て満たせば大きな額の控除を期待できます。
控除を受けるための必要書類
確定申告の際に添付すべき書類があるため、準備しておきましょう。必要書類は、以下のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書
- 登記事項証明書
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 耐震基準適合証明書
- 売買契約書の写し
空き家を取り壊した場合は、耐震基準適合証明書は必要ありません。適用内容や必要書類は、国税庁が公表している「空き家特例チェックシート」を活用してください。
相続した空き家に控除を使う時の注意点
控除を使う時に気を付けなければならない点があります。控除を使えると思って準備しても、使えなかったとならないよう、注意しましょう。
複数で相続した場合
空き家特例を使用する際の売却条件は土地と建物の両方を引き継ぐことです。そのため、土地と建物が別の人で引き継いでしまった場合は、特例を使用できません。土地と建物は分けずに、持分を分けましょう。
非相続人が老人ホームに転居していた場合
被相続人が老人ホームに転居していた場合に、条件を満たす必要があります。条件は、以下のとおりです。
- 被相続人が要介護認定を受けていた
- 相続開始の直前まで老人ホームに入所していた
- 事業や貸付として使われていないまた被相続人以外の者が住んでいない
老人ホームと自宅を行き来していた生活でも、控除が認められます。
家を取り壊す場合
家を取り壊す際に、2点注意しなければならないことがあるため見ていきましょう。
引き渡し時期
家を取り壊す場合は、土地を引き渡すまでに取り壊しが完了していなければなりません。そのため、引き渡した後に家の取り壊しをすると控除を受けられないため、注意が必要です。
売却額の合計が1億円以下
売却額の合計が1億円を超えてしまうと控除を受けられません。そして、家を取り壊す際の費用は売却額に合算されます。そのため、取り壊しをする場合は、家を売った金額と取り壊しをした費用が1億円を超えていないか確かめましょう。例えば9,500万円で家を売却し、取り壊しに600万円かかった時は、合計が1億100万円になってしまうため、控除を受けられません。
まとめ
本記事では、空き家特例を申請する際の要件と注意点を記載しました。要件は、1つでも抜けると控除を受けられなくなってしまうため、1つずつ目を通す必要があります。まずは、国税庁が公表しているチェックシートをもとに控除を受けられるのか見てみましょう。
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