マンションの相続税はどう決まる？おすすめの節税方法とともに解説

両親や配偶者が所有していたマンションを相続しなければならない方もいらっしゃるでしょう。近年では「タワマン節税」のように、富裕層の中ではマンションを購入して相続時の負担を軽くする方法が話題になっているものの、問題視されており国税庁から見直しが検討されています。

この記事では、タワーマンションに限らず、マンションを相続する際に知っておきたい税金の算出方法や節税手段について解説します。

マンションの相続評価額はどのように算出されるのか？

不動産や株式などのように、マンションも「相続税評価額」が算定される対象です。マンションの場合には、建物の相続税評価額と土地の相続税評価額を合算することによって相続税評価額が決定されます。

建物の相続税評価額

建物の相続税評価額は、固定資産税の評価額と同じです。固定資産税評価額とは固定資産税などを算出する際に用いられる基準価格のことで、公示価格の70%を目安に設定されています。毎年4~６月頃に届く「固定資産税課税明細書」に記載された金額で、固定資産税額がわかります。

土地の相続税評価額

土地の相続税評価額を求めるには「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。その土地に路線価が定められているかによって採用される算出方法が変わります。

路線価とは、国税庁によって定められている道路に面した標準的な宅地の1㎡あたりの価格のことです。路線価が決まっている土地であれば「路線価方式」を、決まっていない土地では「倍率方式」が採用されます。

路線価方式での具体的な算出方法は下記です。

1. 固定資産税課税明細（納税通知書）や登記簿謄本から相続対象となる宅地の面積を把握する。
2. 国税庁のホームページより該当地の路線価を調べる。
3. 1.での面積と2.での路線価を掛け合わせた金額が相続税評価額となる。

また、倍率方式での具体的な算出方法は下記です。

1. 固定資産税課税明細（納税通知書）や登記簿謄本から相続対象となる宅地の固定資産税評価額を把握する。※相続人の死亡した年が属する年度の固定資産税評価額であることがポイントです。
2. 国税庁のホームページの財産評価基準書から倍率を調べる。
3. 固定資産税評価額と倍率をかけ合わせた金額が相続税評価額となる。

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必ずしも相続税がかかる訳ではない

相続税は所得税や住民税のように誰しも納税するわけではないため、どのように算出されるかご存じでない方は多いと思います。相続税は基本的に被相続人（亡くなった人）の遺産総額が基礎控除額を超えた場合にのみ課税される税金です。基礎控除額を求める計算式は下記です。

基礎控除額＝3,000万円＋500万円×法定相続人の数

例えば、父親が亡くなり、母親と子供2人が相続人の場合の基礎控除額は「3,000万円＋500万円×3＝4,500万円」となり、4,500万円を超える遺産があった場合に相続税の申告が必要です。しかし、もし遺産総額が基礎控除額を超えていたとしても、配偶者控除などの様々な控除を使うことで相続税がゼロとなるケースがあります。というものの、近年は住宅価格が高騰しているため、都心部などのエリアにあるマンションを相続する場合には、ほとんどの場合に相続税がかかると言ってもよいでしょう。

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マンション相続で使える特例・控除

マンションの相続において利用できる特例や控除は「配偶者控除」と「小規模宅地等の特例」です。それぞれの制度を受けるには条件があり、相続のケースによってはこれらの制度を受けられないこともありますが、念のため知識を入れておくと節税にも繋がるでしょう。

配偶者控除

相続税における配偶者控除では、被相続人の配偶者が財産を相続した際に、課税対象が1億6,000万円までの財産であれば相続税が課税されません。そして、1億6,000万円を超えていたとしても法定相続分の範囲内であれば相続税が課税されない制度です。この制度は、配偶者であれば被相続人の財産形成に貢献していると考えられており、残された配偶者の生活のことを配慮したうえで設けられています。また、相続税における配偶者控除を受けるためには一定の条件を満たしていなければならず、その条件とは下記です。

• 戸籍上の配偶者であること
• 相続税の申告期限までに遺産分割を終えていること
• 相続税の申告書を税務署に提出すること

小規模宅地の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人が住宅として使っていた土地を配偶者や同居する親族が相続する場合に相続税評価額が8割差し引かれ、大幅に抑えることができる制度です。ただし、この制度が適用されるには「被相続人が住んでいた土地であること」「330平方メートル以下（100坪）」「相続人の続柄」といった条件を満たさなければなりません。

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マンション相続でお悩みの際は、「佐久間会計事務所」に相談しよう！

マンション相続では、建物だけではなく土地の評価額も対象となります。そして、場合によっては特例や控除が使えないこともあります。そのため、相続に関する知識の少ない相続人のみで申告を行うにはリスクが伴うでしょう。まだ相続の段階ではなくても、いずれマンションを相続するときのために事前に税理士に相談することをおすすめします。

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