マイホームの買い替えや投資用物件を売却したら、納税しなければなりません。税金の対策が不十分だと多く納税しなければならないことがあります。多く納税し、手元のお金が少なくなると、生活に余裕がなくなりやすくストレスにもなるでしょう。ストレスが溜まると人間関係や仕事に悪い影響が出る可能性もあります。税金対策をすれば、手元に残るお金が多く、心に余裕が生まれ、お金以外に視野を向けられます。不動産売却時の税金を知り、対策していきましょう。
不動産売却にかかる税金3選
不動産売却時にかかる税金の項目を知っていますか。項目の理解が不十分だと、税金対策が十分にできず、予想より多く納税しなければならなくなってしまいます。それぞれの項目の理解が深ければ、適切に対策ができ、手元のお金に余裕が生まれ、経済面や生活面に安心感が生まれるでしょう。
印紙税
印紙税とは、公的な文書を作成した時に、文書に課税される税金です。売買契約書に、契約金額ごとに決められた収入印紙を貼らなければなりません。売買契約書は、売主と買主で1部ずつ所有します。印紙税には軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万円超、500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超、1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超、5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超、1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
例えば、契約金額が4,000万円であった場合、1万円が印紙税として支払う税金です。
登録免許税
登録免許税とは、不動産を登録する際に法務局を通して国へ支払う税金です。売主が納税すべき登録免許税の項目は、以下のとおりです。
- 抵当権抹消登記（ローンがある場合）
- 住所変更登記（購入時から住所変更があった場合）
項目ごとに1,000円ずつ支払う必要があります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が発生した際に支払う税金です。譲渡所得税には、以下の項目が含まれます。
- 所得税
- 住民税
譲渡所得税を計算する方法は、以下のとおりです。
- 譲渡所得税＝（不動産の売却益-控除額）×税率
税率は、以下のとおりです。
| 所有期間が5年以下 | 所有期間が5年超 | |
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
例えば、4年所有した不動産を売却して、利益が3,000万円出た場合、合計1170万円の譲渡所得税を納める必要があります。（控除を使わなかった場合）
不動産売却時にできる税金対策3選
不動産売却時に税金対策をしないと納税額が高くなることがあります。適切な対策ができれば、納税額を抑えられるだけではなく、納税する必要がなくなることがあります。多くのお金を手元に残し、心に余裕を作りましょう。
経費として計上する
不動産売却にかかった費用を経費として計上できれば、納税すべき金額を減らせます。経費として計上できる項目は、以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 売却のための鑑定料
- 登記費用を負担した場合の負担額
- 建物の取り壊し費用
小さな金額であっても、積み重なれば多く納税額を減らせられるため、全て計上しましょう。
3,000万円控除を使う
マイホームを売却する場合、3,000万円控除が使えます。例えば、4,000万円の売却益が出た場合、3,000万円控除を使えば、税金がかかる部分は、1,000万円のみです。ただし、3,000万円控除の使用には以下のような条件があります。
- マイホームを譲渡する
- 転居してから3年後の12月31日までに、譲渡する
- 建物を取り壊した場合、取り壊し後1年以内に譲渡する
- 他の特例や控除を受けていない
条件が合わないと控除を使えないため、事前の照らし合わせが必要です。
所有期間5年と10年を意識する
不動産を5年以上所有して売却すると、税率が低くなります。ただし、譲渡した1月1日時点で5年経過していなければなりません。また、不動産を10年以上所有している場合は、税率をさらに下げられます。10年以上不動産を所有した場合の税率は、以下のとおりです。
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 | |
| 所得税 | 10.21％ | 15.315% |
| 住民税 | 4% | 5% |
例えば、不動産を11年間保有し、売却益が5,000万円だった場合、納税額は約710万円です。
不動産売却で損失が出る時の対策3選
不動産売却で損失が発生した際にできる対策があります。対策を知らないと手元から出てしまうお金が多くなってしまいます。対策できれば、損失を不動産売却以外の項目の利益と相殺できることがあるため確認しましょう。
マイホーム買い換えの場合
マイホームを売却して、新たにマイホームを買い換える場合、不動産売却時に出た損失をその年の給与所得や事業所得から損益通算できます。ただし、条件があるため確認しましょう。
- マイホームを3年以内に譲渡していること
- 5年以上保有した後の売却であること
- マイホームを売却した年の12月31日までに50平方メートル以上の新居を購入していること
条件を満たしていないと損益通算ができないため、注意が必要です。
マイホームを買い換えない場合
マイホーム売却後に、賃貸物件や実家に移り住む際に、損益通算できることがあります。ただし、買い換えの時と同様に条件があります。
- 売買契約した日の前日の時点で、償還期間10年以上の住宅ローンが残っている
- マイホームの売却価格が住宅ローン残高を下回っている
住宅ローンを組んでいることが必須であるため注意しましょう。
収益用の不動産の場合
収益物件を法人で所有しており、売却した際に損失が出る場合、損失を「固定資産売却損」として計上できます。これは、翌年への繰越も可能であるため、事業で得た他の利益と相殺し、納税額を抑えられます。
まとめ
この記事では、不動産売却時にかかる税金と税金対策の仕方、損失が出た時の対策を記載しました。税金対策をしてお金を手元に多く残せれば、将来の生活が安定しやすいだけではなく、心にも余裕が生まれるでしょう。安定や余裕を確保するために、税金対策をしていきましょう。
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