相続税路線価の概要および調べ方、相続税評価額の算定方法を解説

相続税を算定する際、相続財産の評価（金額として換算すること）は重要なポイントです。特に不動産はどのように評価すべきか悩むケースが多くあります。

この記事では、不動産の中でも「土地」の評価の際に用いられる「路線価」の概要を紹介します。路線価は公表されているため、相続税の計算上土地がどの程度の評価になるかを、事前に試算することも可能です。相続税の目安を知りたい方もぜひ参考にしてください。

相続税路線価とは？

相続税路線価は、相続税等を計算するにあたり、土地がいくらであるかを評価するための価格です。国税庁が毎年7月に公開しています。主な概要は以下のとおりです。

• 基準日は1月1日
• 1㎡あたりの価格（千円単位）
• 借地権割合を表すアルファベットが記載されている

土地の価格は他にも主に以下のような評価方法があります。それぞれの概要と相続税路線価との違いを紹介します。

• 公示価格
• 基準地価
• 固定資産税路線価

公示価格

公示価格は、実際に土地を売買する際の指標になる価格です。地価公示法に基づいて毎年3月頃に国土交通省が公表する、土地の1㎡あたりの価格です。基準日は1月1日、全国すべてではなく標準地のみが公表されています。

土地取引の際の適正価格を示すもので、地価公示法において、売買時にはこの価格を指標として値決めをしなければならないとされています。相続税路線価は、公示価格の80%程度に設定されます。

基準地価

基準地価も、実際に土地を売買する際の指標になる価格です。国土利用計画法施行令に基づいて都道府県が公表する、基準日7月1日時点の土地の1㎡あたりの価格です。

基準地価は基準日や公表される地域が公示価格と異なり、公示価格の補完的な指標となります。基準地価が公示地価よりも著しく下落した場合、路線価が減額補正されます。

固定資産税路線価

固定資産税路線価は、主に土地の固定資産税評価額を算定する際に用いられる価格です。固定資産税評価額は、市町村が公表する、基準日1月1日時点の土地の1㎡あたりの価格です。毎年ではなく、3年ごとに評価替えされます。

固定資産税評価額は、都市計画税、登録免許税、不動産取得税などの税額を算定する根拠とされます。固定資産税評価額は、公示価格（基準年度の前年の公示価格）の70%程度です。

公示価格や基準地価は、設定されていない地域があるのに比べて、固定資産税評価額は原則として全国の土地に設定されています。相続税路線価は全国に設定されていますが、設定しきれていない道路もあり、固定資産税評価額は、路線価がない土地の相続税評価額算定の際に利用されます。

相続税路線価の調べ方と相続税評価額の算定方法

相続税路線価の調べ方と、土地の評価額の算定方法を紹介します。

相続税路線価の調べ方

主に以下のとおりです。

• 国税庁のホームページ
  →財産評価基準書「路線価図・評価表倍率表」
• 全国地価マップ

一般的には公表元である国税庁のホームページを利用します。全国地価マップでは、郵便番号検索ができることや、公示価格などの他の価格も検索できるため便利です。

路線価を利用した相続税評価額の算定方法

相続が発生した年度を選択し、調べたい場所を指定すると道路に路線価が記載されています。例えば「←450C→」とあれば、この道路に隣接する土地が1㎡あたり450,000円です。

土地の評価は「路線価×土地の面積（㎡）」で計算します。この例だと、もし土地が100㎡であれば、土地の評価額は450,000円×100=4,500万円です。ただしこの計算方法は、形状が長方形や正方形であることなど、さまざまな要件が合致したときのみに限られます。一般的には土地の形状や条件等により補正が必要となることが多くなります。

「←450C→」のように何も図形がない状態であれば、そこは普通住宅地区です。何か図形がついていれば、図形はその路線の地区区分を表しています。地区区分は路線価図の上部に記号と地区の一覧があり、価格を補正する際に使用します。

また、アルファベットは借地権割合を示します。

借地権割合は、土地を貸している場合や土地に建っている建物を貸し付けている場合に使用します。借り手がいると土地を自由に利用できないなどの理由で、売却する際に相手を見つけるのが困難になる可能性が高くなるため、評価は自用地と比べて低く計算できます。

計算方法は以下のとおりです。

貸家建付地

土地の上にマンションなどが建っており、賃貸しているケースです。

自用地の価格－（自用地の価格×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借家権割合は一律30%とされています。

貸宅地

土地を借りた方がおり、その方が土地の家を建築しているケースです。

自用地の価格×（1－借地権割合）＝土地の評価額

借地権

土地を借りている方がいるケースです。

自用地の価格×借地権割合＝土地の評価額

まとめ | 土地の評価の補正はかなり難しい

以上、相続税路線価の概要、路線価を利用した相続税評価額の算定方法を紹介しました。路線価は公表されているため、概算で計算が可能です。相続税対策のためには、試算をしておくとよいのではないでしょうか。

この記事では基礎的な計算のみで、実際は土地の形状や条件により補正されます。また、路線価がない土地については「倍率方式」という計算方法をとります。土地の評価金額により相続税の金額が決まるため、どのように評価するかは大切なポイントです。これらの計算を正確におこなうのは難しく、専門家である税理士に依頼することがおすすめです。