「貸宅地と貸家建付地の違いは？」
「相続税評価額はどのように算出する？」
貸宅地を所有している人の中には、このように考えている人もいるのではないでしょうか。
そこで本記事では、貸宅地と貸家建付地の違いや相続税評価額の算出方法を解説していきます。貸宅地を所有している人にとって有益な情報を記載していますので、ぜひ最後までご覧ください。
貸宅地とは？貸家建付地や自用地との違い
不動産市場において多くの用語が存在しますが、貸宅地や貸家建付地、自用地という用語は、特に相続税評価額の算出において重要な役割を果たしています。
しかし、これらの言葉は一見似ているため、混同しやすい人も多いでしょう。ここでは、貸宅地の概要と、貸家建付地や自用地との違いを詳しく解説します。正しい知識を持つことで、相続税の評価を正しく理解し、適切な対策ができるようになるでしょう。
貸宅地とは
貸宅地は、土地の所有者が他者に建物を建てる権利を貸し出している土地を指します。借地権とも呼ばれ、土地を借りて建物を建てるための権利ですが、借地人が建物を建てずに土地を使用している場合、借地権は発生しません。
例えば、借主が住居を建てて使用しているなら貸宅地ですが、駐車場や資材置き場として使用している場合は貸宅地とはみなされません。
また、地代が支払われていない場合は「使用貸借」とされ、貸宅地とは見なされないため注意しましょう。貸宅地の条件は、借地権の発生や所有者の意向、地代の支払いなどを含む複雑な要素が絡むため、注意が必要です。
貸家建付地とは
貸家建付地とは、自分で建てた住宅を他人に貸し出している土地のことを指します。具体的には、アパートや個別の住宅を建て、これを第三者に貸し出している場合が挙げられます。
ここで注目すべきは、建物の所有者が異なる点です。貸宅地では、土地の所有者が建物を建てる権利を貸していますが、貸家建付地では建物そのものを貸し出しています。
つまり、貸宅地の場合は土地と建物の所有者が異なりますが、貸家建付地の場合は土地と建物の所有者が同一人物です。
自用地とは
自用地とは、個人が自身の利用のために所有している土地を指し、自分の住宅が建つ土地や自己利用のために使っている土地が含まれます。自用地の所有者は、その土地を制限なく利用し自由に活用できます。
自宅の敷地や家族に無償で貸している場合も含まれるため覚えておきましょう。税金の評価において、まず自用地の評価が基準となります。つまり、土地の所有者自身が利用している場合の土地の評価が算出され、その後各種調整が行われます。
土地の相続税評価額の算出方法を解説
貸宅地の相続税評価額の算出方法を解説する前に、そもそも土地の相続税評価額の算出方法がわからない人も多いのではないでしょうか。
土地を相続する際、それに伴う税金の計算は避けて通れない重要なプロセスです。特に相続税評価額の正確な算出は、適切な税額を知る上で不可欠です。相続税評価額の算出方法を見ていきましょう。
相続税評価額の概要
不動産の相続税評価額において、土地と建物は別々で評価額を算出することになります。建物の評価は固定資産税評価額と同じです。固定資産税評価額は、自治体が不動産の価値に基づいて設定する価格を指し、自治体から送られる納税通知書や役所での評価証明書、課税台帳を通じて確認できます。
土地の相続税評価額を計算する際には、専門家のアドバイスを受けながら相続税評価額を適切に取り扱うことで、節税対策やスムーズな手続きを進めることができます。不動産の評価についての正しい知識と専門家の指導は、遺産相続において大きな影響を与える要素と言えるでしょう。
更地の相続税評価額の算出方法
土地の相続税評価額は、以下の3つの方法で算出できます。
- 路線価方式
- 倍率方式
- 概算値を算出する方法
それぞれ詳しく解説します。
路線価方式
路線価とは、道路ごとに設定された相続税評価額の目安であり、主に都市部や住宅地で利用されています。国税庁のウェブサイトで1㎡あたりの価格を検索でき、土地の評価額を算定するのに役立ちます。
例えば、「200C」という記号が相続税路線価に関連している場合、1㎡あたりの評価額は20万円です。この評価額を土地の面積にかけて、さらに補正率を適用することで、最終的な評価額が算出されます。
補正率は、土地の形状やアクセスのしやすさなどを考慮して調整される要素です。例えば、土地の面積が100㎡であれば、土地の相続税評価額は以下の通りです。
20万円×100㎡＝2,000万円
路線価を利用して土地の評価額を求める際には、正確な補正率や評価基準を理解することが非常に重要です。
倍率方式
倍率方式とは、路線価が設定されていない地域で土地を評価する方法です。国税庁のウェブサイトで市区町村別の評価倍率を調べることが可能です。
倍率方式では、土地の評価額は固定資産税評価額に特定の倍率を乗じることによって計算されます。具体的な計算式は以下の通りです。
相続税評価額＝固定資産税評価額×〇倍
ここでの「〇倍」は、市区町村や地域の性質によって異なります。倍率は土地の用途や種別、地域の特性などを考慮して設定される要素であり、土地の評価において重要です。
倍率方式は、都市部から遠く離れた田園地帯や山林などの土地でよく用いられます。こうした地域では市場価格が路線価によって明確になりにくく、その特性を反映させるために倍率方式が利用されています。
概算値
土地の相続税評価額の概算を知る手順を解説します。まず、市区町村から提供される「固定資産税納税通知書（課税明細書）」を取得します。
この中には「固定資産税評価額」が記載されています。評価額を基に、おおよその相続税評価額を見積もることが可能です。具体的な手法は、以下の式を用います
相続税評価額≒固定資産税評価額÷0.7×0.8
この方法は大まかな評価額を求める手段ですが、正確な評価額を得るには適していません。
土地の評価額は、土地の用途や地域の動向、建物の状態など多くの要素に影響されるため、専門家のアドバイスを得て正確な評価を行いましょう。
貸宅地と貸家建付地の相続税評価額の算出方法を解説
相続税の計算は、その土地の性質や用途によっても異なることがあります。中でも貸宅地や貸家建付地は、その特性を正確に理解することなく評価額を算出すると、不適切な税額が算出されるため、注意が必要です。
ここでは、貸宅地としての土地の特性を踏まえ、相続税評価額をどのように正確に算出するかについて解説します。
貸宅地の相続税評価額
住宅地の評価額に借地権が影響する場合、貸宅地の評価額の算出方法は以下の通りです。
自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合
ただし、借地権の市場価格が特定できない宅地では、借地権割合は20%となります。借地権が関与する住宅地の評価を行う際に用いられますが、地域によって借地権の市場価格を特定するのが難しいことがあるため、20％と仮定して評価します。
その他にも、要件によって算出方法が異なるため、詳しく知りたい人は国税庁「No.4613 貸宅地の評価」を確認しましょう。
貸家建付地の相続税評価額
貸家建付地の相続税評価額の算出方法は、以下の通りです。
貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
貸家建付地の場合は、以下の要件を満たすと土地の相続税額が軽減されます。
- 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。
- 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
- 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
- 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。
引用：国税庁
一例として、土地の評価額が2,000万円、建物の評価額が1,000万円の賃貸住宅を購入する場合と、3,000万円の現預金を所有している場合を例に挙げます。賃貸住宅を購入する場合の評価額の算出方法は以下の通りです。
- 土地：2,000万円×約80%＝1,600万円
- 建物：1,000万円×70%＝700万円
- 土地＋建物＝2,300万円
ただし、多くの地域で借地権割合が60%もしくは70%、借家権割合が30%となるため、土地の評価額は約80%を想定しています。土地が所在している地域によって借地権割合や借家権割合が異なるため、地域の情報を事前に確認しておきましょう。
現預金の場合は100%評価の対象となるため、3,000万円の賃貸住宅を購入することで、相続税評価額を700万円軽減できます。賃貸住宅を所有することで、相続税評価額の節税にもつながるため、賢く活用しましょう。
まとめ
本記事では、貸宅地と貸家建付地の違いや相続税評価額の算出方法を解説しました。不動産市場においてさまざまな用語がある中で、それぞれの用語の意味や違いを理解しておくことが大切です。
不動産の相続税評価額の算出方法を理解し、正しい不動産の活用を検討しましょう。ご自身で判断ができない場合は、不動産会社や税理士などの専門家に相談してみると良いでしょう。
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