相続税の計算において、土地の評価は重要な要素です。土地の評価方法は大きく分けて「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地の評価に用いられます。具体的には、田舎や山間部、市街地の裏通りなどが挙げられますが、倍率方式の計算は比較的簡単です。本記事では、倍率地域の評価方法について、計算方法や注意点などをわかりやすく解説します。
倍率地域の評価とは？
倍率地域の評価を理解するために、以下の点を理解する必要があります。
- 倍率地域とは
- 倍率地域と路線価地域
それぞれ説明します。
倍率地域とは
倍率地域とは、路線価が定められていない地域です。路線価とは、道路に面した標準的な土地の1平方メートルあたりの価格のことです。倍率地域では、道路に面していない宅地や、道路に面していても市街化されていない宅地などが該当します。倍率地域の範囲は、国税庁が毎年公表する「路線価図・評価倍率表」で確認可能です。倍率地域の特徴は、以下のとおりです。
- 路線価が定められていない
- 市街地から離れた郊外や農村地帯に多い
- 固定資産税評価額に倍率を掛けて評価する
倍率地域と路線価地域
倍率地域と路線価地域は、土地の評価方法の違いによって分類されます。倍率地域は、市街化が進んでいない郊外や田舎に多く、路線価地域は、市街地に多くあります。倍率地域と路線価地域の違いは、以下のとおりです。
| 項目 | 倍率地域 | 路線価地域 |
| 路線価の有無 | なし | あり |
| 土地の所在地 | 郊外や田舎 | 市街地 |
| 土地の利用価値 | 低い | 高い |
| 評価方法 | 倍率方式 | 路線価方式 |
倍率地域の評価額の計算法
倍率地域の評価額の計算をする際には、土地の固定資産税評価額を確認してから倍率を確認する必要があります。それぞれの確認方法を見ていきましょう。
土地の固定資産税評価額を確認
倍率地域の土地の評価額は、固定資産税評価額に倍率を掛けて算出します。土地の固定資産税評価額は、毎年1月1日時点の土地の価格を基準に算出される評価額です。評価額は以下の方法で確認できます。
- 固定資産税の納税通知書
- 固定資産税課税台帳を閲覧する
固定資産税課税台帳の閲覧場所は、市区町村役所で、本人確認書類が必要です。土地の固定資産税評価額を確認する際には、以下の点に注意してください。
- 公示価格や路線価よりも低い価格で設定される
- 3年に一度、評価替えが行われる
固定資産税評価額は、相続税や贈与税の評価基準としても用いられます。そのため、土地の評価額を正確に把握しておくことが重要です。
評価倍率の確認は国税庁HPで
倍率地域の土地の評価額は、固定資産税評価額に倍率を掛けて算出します。評価倍率表は、土地の用途や地形、交通条件などの地域特性によって、倍率が細かく設定されています。評価倍率表の確認は、以下のとおりです。
- 国税庁のホームページにアクセス
- 「路線価図・評価倍率表」のページを開く
- 対象地域の都道府県をクリック
- 対象となる土地の地域や用途などを選択
- 市区町村を選択
評価倍率表は、倍率地域の土地の評価額を算出する際に必要となる重要な資料です。評価倍率表を正しく理解して、正確な評価額を算出するようにしましょう。
計算方法
倍率地域の土地の評価額は、以下の計算式で算出します。
- 評価額=固定資産税評価額×倍率
例えば、固定資産税評価額が100万円の土地で、評価倍率が1.2倍の場合、評価額の計算式は以下のとおりです。
- 評価額=100万円×1.2倍=120万円
土地の評価額を正確に算出するために、以下の点に注意してください。
- 土地の形状や利用状況
- 土地の周囲の環境
- 土地の将来性
土地の評価額は、評価を行う際には、十分に検討するようにしましょう。
倍率地域の土地評価を確認する際の注意点
倍率地域の土地評価を確認する際、以下の点に注意してください。
- 固定資産税評価額を紛失した場合
- 地目は相続開始時で判断
- 登記上と実際の面積が違う場合は要調整
それぞれ説明します。
固定資産税評価額を紛失した場合
固定資産税評価額を紛失してしまった場合は、以下の方法で再取得できます。
- 市区町村役場で固定資産税課税台帳を閲覧する
- 固定資産評価証明書を取得する
固定資産税評価証明書は、市区町村役所で取得できます。取得には、本人確認書類と手数料（1件300円程度）が必要です。なお、固定資産評価証明書は、発行日から3か月以内であれば、無料で取得できます。
地目は相続開始時で判断
固定資産税課税台帳に記載されている地目は、固定資産税の評価基準日（毎年1月1日）時点の地目です。相続税の評価を行う場合には、相続開始時（被相続人の死亡日）時点の地目で判断する必要があります。地目の変更の証明書類としては、以下のものが挙げられます。
- 土地利用現況図
- 地目変更許可証
- 地目変更登記済証
証明書類を取得できない場合は、相続税申告書の提出時に、地目変更の状況を申告書に記載する必要があります。
登記上と実際の面積が違う場合は再調整
固定資産税課税台帳に記載されている面積は、登記簿上の面積をそのまま記載している場合が多く、実際の面積と異なる場合があります。実際の面積を把握するためには、以下の方法が考えられます。
- 土地の測量を行う
- 土地の測量図を取得する
実際の面積が登記簿上の面積と異なる場合は、相続税申告書の提出時に、実際の面積を申告書に記載する必要があります。なお、登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合でも、評価額の調整が不要となる場合もあるので、分からない際は税理士などの専門家に相談しましょう。
まとめ
倍率地域の評価方法は、倍率方式で行います。計算式は、以下のとおりです。
- 評価額＝固定資産税評価額×倍率
評価倍率については、国税庁のホームページで確認できます。倍率地域の土地の評価額は、相続税などを算出する際に用いられます。比較的簡単に計算できますが、注意点もいくつかあります。自身で判断できない場合には、税理士などの専門家に相談してみましょう。
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