「親や親戚から土地や建物を相続したけど、何をしたら良いかわからない」「名義変更が義務化になったと聞いたけど、手続きの仕方は？」と不安になっている方も多いでしょう。この記事では、相続した不動産の名義変更とは何か、自分で行う場合の手順や費用、専門家に相談した時の費用についても解説します。名義変更の不安をなくし、スムーズに手続きが進められる方法も紹介しているため、最後まで読んでみてください。
不動産相続についてのご相談は、税理士事務所への相談を推奨致します。
相続した不動産の名義変更とは？
相続とは、亡くなった人が保有していたすべての財産を、遺された家族に引き継ぐことを言います。そして、不動産とは土地や建物などを指し、相続した不動産とは、亡くなった人から譲り受けた不動産という意味です。つまり、亡くなった人から相続する人へ名義を変更することを「相続による不動産の名義変更」といいます。
相続した不動産の名義変更の手順
2024年4月1日から相続した不動産の名義変更が義務化されました。全国に点在する所有者不明の土地が、公共事業や防災・減災の妨げになっている問題を解決すべく、法改正されました。不動産を相続してから3年以内に名義変更をする必要があります。ここでは、名義変更の方法を順を追って解説します。
不動産の名義を確認する
まずは、法務局で「登記事項証明書」を取得しましょう。これは、不動産の名義を確認するための書類です。全国どこの法務局でも対応可能で、窓口またはオンラインでも取得することができます。
相続人を確定する
次に、相続人を確定しなければなりません。相続には以下のように、３つのケースがあります。
- 遺言書がある場合
- 遺言書がなく、民法に則って財産を分ける場合（法定相続）
- 遺言書がなく、相続人同士で財産の分け方を決める場合（遺産分割協議）
遺言書に相続人の記載がない場合は、亡くなった人の戸籍謄本を確認します。そもそも遺言書がない場合は、民法で定められた法定相続という進め方に則り、相続人を確定します。この決め方で確定した相続人が法定相続です。相続人が1人の場合は、法定相続人も1人となりシンプルです。法定相続人が2人以上の場合には、順位や譲渡割合が決まっています。詳しい法定相続人の順位については、法務省のホームページを参考にしてください。
遺産分割協議書を作成する
相続人が2人以上の場合、何をどれだけ誰に分けるかを、相続人全員で話し合わなければなりません。相続人で分割する方法を決める際に必要なのが、遺産分割協議書です。これには、相続人全員の印鑑証明が必要です。
必要書類を取得する
必要書類とは、不動産の名義変更に必要な住民票や戸籍抄本などのことを言います。以下に示す、相続のケースによって必要な書類が違うため、注意が必要です。
- 遺言書がある場合
- 法定相続に沿って進める場合
- 遺産分割協議をする場合
詳しくは法務省のホームページを参照してください。
登記申請書を作成する
必要書類が揃えられたら、法務局に提出する登記申請書を作成します。相続のケースによって様式が異なります。詳しい書き方は、法務局が公開しているハンドブックを参考にしてください。
法務局で申請を行う
最後に、不動産を管轄する法務局で申請を行います。自宅の最寄りの法務局では申請できないことに注意してください。申請はオンラインでも受け付けていますが、集めた書類は郵送か持参しなければなりません。そのため、法務局へ出向く方がスムーズに申請を進められるでしょう。
相続した不動産の名義変更にかかる費用
不動産の名義変更をする際には必ず、以下の2つの費用が必要です。
- 登録免許税（登記を申請する際にかかる税金）
- 書類を取得する費用
これらに加え、司法書士や税理士に相談した場合は報酬が必要です。ここでは、自分で手続きを行う場合や、専門家に相談する場合の費用について解説します。
自分で行う場合
不動産の名義変更は、自分で行うことができ、費用が抑えられることが最大のメリットです。上記に示した項目ごとに費用を出していきます。
- 登録免許税：固定資産税評価額×0.4％
固定資産税評価額とは、固定資産税台帳に登録された価格のことです。売買価格ではないことに注意が必要です。固定資産税の納税通知書もしくは、各市町村で固定資産評価証明書を取得して確認することができます。
- 書類を取得する費用：数千円～１万円
相続のケースによって必要書類の数が異なるため、正確な額を算出することが難しいですが、目安の金額として参考にしてください。
司法書士に相談する場合
司法書士とは、法務局に提出する書類の作成や登記の代理などに関わる専門家です。
- 自分でやってみる方法を調べてみたけれど、よくわからない
- 遺言書がなく、相続人も複数いる
- 相続した不動産が複数ある
- 早く手続きを終えたい
このような悩みを抱えている方は、司法書士に相談すると良いでしょう。司法書士の報酬額は10万円前後が相場です。
相続税がかかることもある
相続した不動産には相続税がかかることがあります。相続税がかかるのは、不動産を含む全財産の合計額が、基礎控除額を超えたときです。基礎控除額は「3000万円+（600万円×法定相続人の数）」で求められます。相続税の納付が当てはまりそうな時や、相続税の対象になるかわからない時は、税理士に早めに相談しましょう。相続税の税率は最高55％となるため、相続財産が多ければ高額の相続税を払わなければなりません。税負担を軽減できる可能性があるため、税理士に早めに相談することが大切です。
まとめ
2024年4月1日から、相続した不動産の名義変更が義務化されました。相続した不動産は複雑なケースも多く、相続人が複数いたり、相続税がかかったりすることがあります。自分で手続きを行うことも可能ですが、登記のことは司法書士、税金のことは税理士に相談することで、スムーズに手続きを終えることができます。
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