5年以内の不動産売却は税金が高い？かかる税金と使える控除を解説！

不動産売却時の納税額を減らし、手残りを多くしておきたいと思っている方も多いのではないでしょうか。納税額が大きいと、新しく不動産を購入する際にローンを組んだり、不動産の価格を落としたりする必要があるでしょう。この記事では、不動産売却時にかかる税金と控除を解説します。不動産売却時の納税額を調整できれば、納税額を減らせるだけではなく、納税せずに済むこともあるでしょう。

不動産売却を5年以内にしたら税金が高くなる？

不動産売却を5年以内に行うと納税額は比較的高いです。納税額が高いと新しい不動産の購入資金にお金を回せず、自己負担が増えてしまいます。対策を行えば納税額を調整できるでしょう。

重要なのは譲渡所得税

譲渡所得税の税率が低いと手元に多くのお金を残せます。譲渡所得税とは、不動産の売却時の利益に課される税金です。そのため、利益が発生しない場合は、譲渡所得税はかかりません。譲渡所得税の税率は、不動産を所有している期間に応じて変わります。

短期譲渡と長期譲渡

譲渡所得税には種類があり、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。それぞれの違いを見ていきましょう。

不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかがポイントです。例えば、2019年5月1日に不動産を購入して、2024年6月1日に売却した場合は、売却した年の1月1日時点では5年経過していないため、短期譲渡所得になります。短期譲渡所得だと、税率が長期譲渡所得の2倍です。長期譲渡所得の税率を適用するためには、2025年以降に売却する必要があります。

譲渡所得の計算の仕方

不動産を売却して得た利益のことを譲渡所得と呼びます。譲渡所得の計算式は「譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費+譲渡費用）」です。

• 譲渡収入金額：不動産を売却した時に得た収入
• 取得費：不動産を購入した時に払った費用
• 譲渡費用：売却する際にかかった諸経費（仲介手数料、印紙代、取り壊し費用等）

例えば、不動産を1,000万円で購入し、その不動産を1,500万円で売却し、かかった譲渡費用が50万円だった時の計算例は、以下のとおりです。

1. 譲渡所得＝1,500万円－（1,000万円＋50万円）
2. 譲渡所得＝450万円

譲渡所得税は、譲渡所得に対してかかります。

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不動産売却時にかかる譲渡所得税以外の3つの税金

不動産売却時、譲渡所得税以外にも税金があります。払い忘れると延滞税を支払わなければなりません。不動産売却時の税金を知っておけば回避できる問題であるため、確認していきましょう。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙の代金です。印紙税を支払わないと印紙税法違反になってしまいます。印紙税の金額は、以下のとおりです。

例えば、不動産を1,500万円で売却した場合、印紙税は、1万円になります。さらに詳しく知りたい人は、国税庁のホームページをご覧ください。

登録免許税

登録免許税は、土地や建物の名義を変える時にかかる税金です。登録免許税額の税率は、以下のとおりです。

• 土地：1,000分の15
• 建物：1,000分の20

例えば、不動産を1,500万円（土地：750万円、建物：750万円）で売却した場合、登録免許税は、26.25万（土地：11.25万円、建物：15万円）となります。さらに詳しく知りたい人は、国税庁のホームページをご覧ください。

住民税

住民税は、譲渡所得税と同様に利益が発生した時に納税する必要があります。住民税の税率は、以下のとおりです。

• 短期譲渡所得の時：9%
• 長期譲渡所得の時：5%

例えば、譲渡所得が450万円だった際にかかる住民税は、それぞれ以下のとおりです。

• 短期譲渡所得の時：40.5万円
• 長期譲渡所得の時：22.5万円

住民税は、不動産を売却した翌年の6月以降に、納税する必要があります。住民税は不動産の収入以外の収入も合算して算出されるため、詳細を知りたい方は税理士などの専門家に相談しましょう。

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不動産売却時に使える3,000万円控除とは

不動産の売却を検討していると、3,000万円控除の制度を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。控除を使わないと多額の税金を納めなければなりません。控除を使えば、納税額を減らせるだけではなく、納税せずに済むこともあるため、控除の条件を知り対策していきましょう。

売却益のうち3,000万えんまで控除

マイホームを売却した場合、売却益から3,000万円まで控除できます。例えば、3,000万円で不動産を購入し、6,000万円で売却した場合、売却益の3,000万円の分を控除できます。ただし、控除を使うには条件があるため条件の内容を確認しましょう。

3,000万円控除の条件

3,000万円控除を使うための条件は、以下のとおりです。

1. 売却した不動産がマイホームであること
2. 親子や夫婦間の取引でないこと
3. 過去3年の間に3,000万円特例を受けていないこと
4. 他の特例を受けていないこと

マイホームでないと3,000万円特例は受けられません。例えば、別荘や仮住まいは適用外になります。本特例は他の特例と併用できず、3年に1度のみの適用となります。

土地だけでも使用可能

建物を取り壊し、土地のみを売却する選択があります。土地のみの売却であっても3,000万円特例は使用可能です。ただし、以下の場合は控除を使えません。

• 建物取壊し後、1年以内に売却しない
• 土地を駐車場や賃貸用地として使用する

制度を活用するための要件をしっかりと把握しておきましょう。

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まとめ

この記事では、不動産売却時にかかる税金と使用できる特例を紹介しました。売却時期を調整したり、特例を使用したりして、納税額を減らせます。場合によっては、納税額を払わずに済むでしょう。不動産の売却時には、制度を活用していきましょう。

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