物件を売却した時に取得費の金額がわからないと、納税する金額が増えてしまうことがあります。しかし、取得費が不明でも、対策がわかれば納税額を抑えることができます。この記事を読めば、取得費が不明の時の対策がわかり、出ていくお金を少なくできるでしょう。最後までご覧ください。
取得費不明な場合に行われる手続き
取得費が不明の場合、法的に決められた手順を踏み、手続きが行われます。しかし、決められた手順だと、納税する金額が高く設定されているため、避けたいです。まずは、取得費不明の際に行われる手続きを見ていきましょう。取得費がわかる場合とわからない場合での計算例も記載しているため、比較しながら、ご覧ください。
取得費とは
取得費は、売却した物件を購入した時に要した費用のことです。売却した物件の売却益の金額を出すために使用されます。以下、計算式です。
- 売却した物件の売却益＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）
例えば、売却した物件を10年前に2,000万円で購入した場合、取得費は2,000万円です。物件を3,000万円で売却した時、1,000万円の売却益があるため、1,000万円に課税されます。以下、計算例です。
- 3,000万円（売上代金）－（2,000万円（取得費）＋譲渡費用）＝1,000万円（売却益）
法的に決められた5％ルール
取得費がわからない場合や証拠不十分な場合は、売上代金に5％をかけて概算の取得費を出します。以下、計算式です。
- 概算の取得費＝売上代金×5％
例えば、物件を1,000万円で売却した場合、概算の取得費は、50万円になります。以下、計算例です。
- 1,000万円×5%＝50万円（概算の取得費）
5％ルールに当てはめた計算例
概算の取得費が出せることがわかりました。しかし、5％ルールに当てはめた場合だと、多く納税しなければならないことがあります。例えば、以下の条件で、前半は取得費がわかる場合、後半は取得費がわからない場合で計算してみましょう。
- 売却代金＝5,000万円
- 取得費＝3,000万円
- 譲渡費用＝150万円
取得費がわかる場合
取得費がわかる場合だと、売却益が1,850万円になります。以下、計算例です。
- 売却益＝5,000万円－（3,000万円＋150万円）＝1,850万円
そのため、1,850万円に税金がかかります。
取得費がわからない場合
取得費がわからない場合は、先に概算の取得費を計算しましょう。今回の例だと概算の取得費は、250万円になります。以下、計算例です。
- 概算の取得費＝5,000万円×5％＝250万円
概算の取得費をもとに計算すると、売却益は、4,600万円になります。以下、計算例です。
- 売上益＝5,000万円－（250万円＋150万円）＝4,600万円
そのため、4,600万円に税金がかかります。
結果
取得費がわかる場合だと1,850万円、取得費がわからない場合だと4,600万円に税金がかかることがわかりました。大きい金額に税率がかかると、納税額も増えてしまいます。そのため、対策が必要です。次章に取得費不明の時の対策をまとめました。
所得費不明な場合に取るべき対策3選
取得費は、紙やデータによる証拠が必要です。証拠資料を見つけられないと多くの税金を支払うことになります。そのため、自分でできる策を見つけて実践しましょう。
売買契約書もしくは請負契約書を探す
売却した物件を購入した時の売買契約書や施工前に交わされる請負契約書があれば、取得費がわかるため、売買契約書か請負契約書は探すべき書類です。もし、手元に資料がない場合は、売買の仲介をした不動産会社もしくは売主に連絡し、契約書のコピーをもらえれば取得費がわかるでしょう。
見積書や通帳コピーで証明
売却した物件を購入した時の見積書や購入した時に使った通帳の履歴があれば、コピーして証明資料にできます。また、物件購入当時の不動産会社の金額が表示されているパンフレットも証明資料になります。パンフレットをデータとして残している不動産会社もあるため、問い合わせてみると良いでしょう。
近隣の住宅を調べて声をかける
マンションだと、隣の部屋と金額がほとんど変わらないことがあります。そのため、近隣住民に声をかければ、売買契約書のコピーをもらえるでしょう。戸建ても同じ作りの物件や同じハウスメーカーが担当している地区だと、物件の売買の価格がほとんど変わらないことがあるため、声をかけてみてください。
証明資料が見つからない時の対策3選
上記で証明資料を見つける方法を記載しましたが、証明資料が見つからない時もあるでしょう。見つからないからとあきらめてしまうと、多額の税金を支払うこととなるため、証明資料が見つからない時の対策を記載しています。ご覧ください。
路線価や公示地価で概算を推定計算
路線価や公示地価を使い、概算の取得費を出せます。路線価とは、国税庁が定めている道路に面する1㎡あたりの価額を千円単位で記した価額のことです。過去の路線価の値は、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べられます。路線価で概算を算出する方法は、以下の通りです。
- 概算の取得費＝路線価×売却した物件の面積
公示地価とは、国土交通省が定めている、1㎡あたりの地価のことです。公示地価の過去の値は、土地総合情報システムで調べられます。公示地価で概算を算出する方法は、以下の通りです。
- 概算の取得費＝公示地価×売却した物件の面積
不動産鑑定士に相談する
不動産鑑定士とは、物件の売買をする時に、土地や建物の価値を判定し、コンサルティングを行う職業です。そのため、取得費が不明の場合でも、適切に判断し、取得費を出してくれるでしょう。
税務署に相談する
税務署は、無料で相談を行っています。取得費がわからない場合、手立てを講じられないか教えてもらえるため、税務署に足を運びましょう。
まとめ
この記事では、取得費が不明な時の対策を記載しました。取得費が不明なままだと多くの税金を支払うことになってしまいます。まずは、自分ができそうな対策を選び、実践してみましょう。
コメント